شماره: ۱۱۱۸۹۸/۳۰۰ – ۱۴۰۱/۷/۱۶
به استحضار می رساند شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در اجرای ماده ۱۲ قانون جهش تولید مسکن و پیرو بند (پ) مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۷/۲۶ شورایعالی، در جلسه ۱۴۰۱/۶/۲۱ پس از استماع گزارش دبیرخانه شورایعالی و شرکت بازآفرینی شهری و نظر به صورتجلسه کمیته فنی مشترک ۴ و ۵ پیرامون “سیاست ها و ضوابط تشویقی کالبدی متضمن نوسازی محله ای در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری” و بحث و تبادل نظر، سیاست های مذکور را با رعایت موارد زیر مصوب نمود:
۱ ـ تراکم های تشویقی موضوع این مصوبه صرفا به محلات یا نواحی که سرانه تأمین خدمات عمومی آنها حداقل به میزان یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه باشد تعلق می گیرد. بلوک های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در درون بلوک تأمین می نمایند از شمول این بند مستثنی می باشند.
۲ ـ این مشوق ها فقط در محدوده بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب ملاک عمل بوده و هرگونه مداخله در بافت های تاریخی مصوب، تابع ضوابط قانونی ویژه خود خواهد بود.
۳ ـ مشوق های کالبدی بهسازی بافت های فرسوده خاص هر شهر (در صورت ضرورت)، در چارچوب سیاست ها و ضوابط این مصوبه و با توجه به ساختار طرح جامع و شرایط ویژه شهر مربوطه تدوین و به همراه فهرست نقاط غیرمشمول (موضوع بند ۱) به تصویب کمیسیون ماده ۵ آن شهر خواهد رسید.
۴ ـ چارچوب تدوین ضوابط و مقررات ویژه نوسازی محله ای بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری در طرح های جامع و تفصیلی آتی توسط شرکت بازآفرینی شهری ایران با همکاری معاونت شهرسازی و معماری تدوین و پس از ارائه و تأیید در کمیته فنی شورایعالی شهرسازی و معماری توسط دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری به مراجع ذیربط ابلاغ گردد.
۵ ـ شهرداری ها مکلفند نسبت به تأمین پارکینگ محله ای در مکان های مناسب در بافت های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط اقدام نمایند. نقشه موقعیت پارکینگ های مذکور به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید.
۶ ـ رعایت ضوابط پدافند غیرعامل و مقررات ملی ساختمان در مورد حداقل عرض معابر الزامیست.
۷ ـ تأمین سرانه مورد نیاز خدمات پشتیبان سکونت (غیر از فضای سبز)، در بافت های فرسوده موضوع این ضوابط از طریق احداث در طبقات مجاز است.
۸ ـ گزارش دوره ای از عملکرد اجرای این مصوبه (در دوره های ۶ ماهه) توسط شرکت بازآفرینی شهری با همکاری شهرداری ها به دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ارائه گردد.
سیاست های تشویقی متضمن نوسازی محله ای در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری
الف ـ به منظور تسریع و تسهیل نوسازی و ایجاد انگیزه برای توسعه گرها، سرمایه گذاران و مالکان اراضی محدوده بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و در راستای ارتقای کیفیت محیطی و تأمین خدمات مورد نیاز این محلات، مشوق های کالبدی بر حسب گروه بندی زیر قابل اعمال است:
گروه اول: بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری
گروه دوم: نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله ای
گروه سوم: نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری
گروه چهارم: نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع
ب ـ ویژگی ها، شرایط بهره مندی و انواع مشوق های نوسازی به تفکیک گروه های فوق عبارتند از:
گروه اول: بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری
۱. ویژگی های گروه اول
ضوابط این گروه تسریع کننده و تسهیل کننده بازآفرینی در مقیاس بلوک های شهری خواهد بود. به عبارت دیگر، در صورت امکان اعمال ضوابط برای کل محدوده یک بلوک، ضوابط این گروه قابل استفاده خواهد بود.
۲. شروط بهره مندی از ضوابط تشویقی گروه اول
ـ ضوابط این گروه فقط کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محله ای در کل مساحت یک بلوک شهری و بیشتر را شامل می شود.
ـ مشوق های تعیین شده در این گروه مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ شهر است. طرح مذکور می بایستی از طریق تنظیم مجدد زمین ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله گردد.
ـ در راستای پیشگیری از شکل گیری مگاپروژه ها (با توده گذاری بزرگ مقیاس)، می بایست توده گذاری یا لفاف فضایی با تقسیمات کالبدی خرد، متناسب با مورفولوژی بافت، انجام شود. احراز این شرایط به عهده کمیسیون ماده ۵ استان است.
ـ مجاورت بلوک با حداقل یک معبر دارای عرض ۱۰ متر
۳. ضوابط تشویقی گروه اول
ـ اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب
ـ امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل
ـ امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ های مورد نیاز
ـ امکان استفاده از مساحت معابر بن بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده اند در مساحت ملاک عمل تراکم مشروط به واگذاری از سوی شهرداری
ـ امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده گذاری و نما
گروه دوم: نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله ای
۱. ویژگی های گروه دوم
ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل شکل گیری و تکمیل محورهای عملکردی اصلی محله ای به عنوان محرک توسعه و نوسازی محله ای تنظیم شده است.
۲. شروط بهره مندی از ضوابط تشویقی گروه دوم
ـ دارای حد نصاب (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب
ـ استقرار در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح های توسعه و عمران شهری)
۳. ضوابط تشویقی گروه دوم
ـ اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب
ـ امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل
ـ عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی
ـ کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ /۰ مشروط به وجود پارک حاشیه ای در معبر
ـ امکان استفاده از مساحت معابر بن بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را از دست داده اند در مساحت ملاک عمل تراکم مشروط به واگذاری از سوی شهرداری
تبصره: شرط بهره مندی از ضوابط تشویقی این مصوبه برای قطعات مسکونی کمتر از حد نصاب در این گروه، تجمیع با قطعات مجاور و رسیدن به حد نصاب است؛ بدیهی است قطعات مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب واقع در محورهای اصلی، وفق طرح مصوب و حقوق مکتسبه قانونی، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی خواهند داشت.
گروه سوم: نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری
۱. ویژگی های گروه سوم
ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری تنظیم شده است.
۲. شروط بهره مندی از ضوابط تشویقی گروه سوم
ـ دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب
ـ مجاورت قطعه با یک معبر دارای عرض حداقل ۶ متر
۳. ضوابط تشویقی گروه سوم
ـ اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب
ـ کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ /۰ برای هر واحد
ـ امکان احداث حداکثر یک درب اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ در بافت های ناکارآمد کالبدی (بافت فرسوده) مشروط به تأمین کلیه پارکینگ های مورد نیاز با ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد
ـ عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی
گروه چهارم: نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع
۱. ویژگی های گروه چهارم
ـ ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و برای قطعات غیرقابل تجمیع و پیشگیری از ایجاد فضاهای رها شده و بی دفاع شهری تنظیم شده است.
۲. شروط بهره مندی از ضوابط تشویقی گروه چهارم
ـ پلاک های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری های عمومی و ساختمان نوساز)
۳. ضوابط تشویقی گروه چهارم
ـ امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی
ـ کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۷۵ /۰
ـ امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تأمین ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد
ـ امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حد نصاب تعیین شده در طرح مصوب
ـ عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی
تبصره: قطعات مسکونی با مساحت کمتر از۵۰ مترمربع که امکان تجمیع نداشته باشند، به شرط رعایت کلیه ضوابط شهرسازی، معماری و ساختمان، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی خواهند داشت.
ج ـ الزامات و پیشنهادات غیرکالبدی در جهت تحقق سیاست ها و ضوابط
۱ ـ در اجرای تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها و به منظور تأمین بخشی از خدمات مورد نیاز بافتهای فرسوده شهرهای کشور و همچنین اراضی عوض طرح های نوسازی و بهسازی شهری، معادل حداقل ۱۰ درصد از اراضی موضوع این قانون و یا معادل ریالی ارزش آن، تحت نظارت شرکت بازآفرینی شهری (با اولویت استفاده در بافت های دارای شرایط بحرانی) به این موضوع اختصاص یابد.
۲ ـ ضمن تأکید بر مصوبه مورخ ۳۰ /۶ /۹۴ شورایعالی مبنی بر الزام تامین کاربری خدمات عمومی پشتیبان سکونت، متناسب با میزان کاربری مسکونی افزایش یافته توسط کمیسیون ماده ۵، دستورالعمل امکان انتقال خدمات مذکور به بافت فرسوده شهر به منظور تأمین بخشی از خدمات مورد نیاز بافتهای فرسوده ظرف ۲ ماه توسط دبیرخانه شورایعالی تهیه و جهت تصویب به شورایعالی ارائه گردد.
۳ ـ ضوابط ویژه نحوه مداخله در بافت های فرسوده متداخل و همپوشان با بافت های تاریخی با پیشنهاد مشترک وزارت میراث فرهنگی و شرکت بازافرینی شهری جهت بررسی به دبیرخانه شورایعالی ارائه گردد.
۴ـ برنامه شهرداری ها به منظور بهره گیری حداکثری از امکانات حمل و نقل عمومی در بافت های فرسوده شهری با هماهنگی سازمان شهرداری ها و دهیاری ها و معاونت حمل و نقل و ترافیک وزارت راه و شهرسازی تدوین و به تصویب مراجع ذیربط برسد.
۵ ـ با تصویب شورایعالی مسکن، در راستای افزایش رقابت‌پذیری و ایجاد مزیت نسبی برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده و ناکارآمد موضوع این مصوبه، کلیه نوسازی های واقع در بافتهای مذکور ضمن ثبت در واحدهای مشمول قانون جهش تولید مسکن، امکان بهره گیری از مزایای مالی قانون را داشته باشند.
مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعکاس و اقدام اعلام می شود.
معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ـ فرزانه صادق مالواجرد