شماره ۶۹۱۴۵ت۱۹۸۴۵ه – ۱۳۷۸/۳/۱۷
هیأت وزیران در جلسه مورخ ۱۳۷۸/۲/۱۹ بنا به پیشنهاد شماره 932.110.05 مورخ 1377.2.28 وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و دادگستری و به استناد ماده (12) قانون روابط موجر و مستأجر – مصوب 1376.5.26 – آیین‌نامه اجرایی قانون یاد شده را به شرح زیر تصویب نمود:
ماده ۱- منظور از واژه قانون در این آیین‌نامه، قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶ می‌باشد.
ماده ۲ – موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:
۱ – روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
۲ – روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید، با اجازه موجر، در صورتی که قرار داد اجاره، قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
۳ – روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر، و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
۴ – موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
۵ – در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.
ماده ۳ – رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیر مالی، و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴ – رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع‌الیه، با احراز مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵ – ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر این که طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶ – اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی، نیاز به صدور اجراییه ندارد، و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مأمور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ، و در نسخه ثانی رسید دریافت کند، و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷ – چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد ابلاغ می‌شود.
ماده ۸ – هر گاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند، یا از دادن رسید امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل الصاق می‌نماید.
تبصره – در اعلامیه، مراتب مراجعه مأمور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده، و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده ۹ – در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره، از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده ۱۰ – درخواست‌نامه برای اسناد عادی اجاره، در فرم مخصوص تنظیم می‌شود، و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف – نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم‌مقام وی،
ب – نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قایم‌مقام قانونی وی.
پ – مشخصات عین مستأجره
ت – مشخصات و تاریخ سند اجاره
تبصره ۱ – تصویر مصدق قرارداد، باید پیوست درخواست‌نامه یاد شده باشد.
تبصره ۲ – در صورت فوت موجر یا مستأجر، وراث آن‌ها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستأجر ایادی منتقل‌الیهم و در صورت حجر موجر یا مستأجر نماینده قانونی آن‌ها قایم‌مقام قانونی آنان می‌باشند.
ماده ۱۱ – سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت در خواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستأجر موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش، و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌نماید.
ماده ۱۲ – اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفتر خانه، ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام نموده، و مأمور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین‌نامه عمل نماید.
ماده ۱۳- چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب در خواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده ۱۴ – دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط، به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است. و در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده ۱۵- [اصلاحی ۱۳۷۹/۳/۱۸]
مستاجر اماکن تجاری، در مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل، و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه، به دیگری منتقل نماید.
ماده ۱۶- [اصلاحی ۱۳۷۹/۳/۱۸]
در غیر از موارد مذکور در ماده (۴) قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک، درخواست احقاق حق کند. این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمین حقوق مستأجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. در این خصوص، مستأجر می‌تواند تأمین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده، و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده ۱۷ – در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود، و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت، مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد، مگر این که دادگاه رسیدگی‌کننده، شکایت مستأجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۸ – چنانچه شکایت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل، به موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است، بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.
ماده ۱۹ – چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد، یا توسط خود موجر عنوان شود، در این صورت، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستأجر، و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه، به مرجع قضایی، و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت، و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.
تبصره – در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن، در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد، و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود، و مستأجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده (۵) قانون، اقدام به احقاق حق خود نماید.
حسن حبیبی – معاون اول رییس جمهور