۱ ـ از تاریخ تصویب این لایحه قانونی، نام «دفتر طرح استفاده از خانه های خالی» به «دفتر معاملات مسکن» تغییر مییابد و قوانین مربوط در این مورد اصلاح میگردد.
۲ ـ آیین‌نامه اجرائی دفتر معاملات مسکن که پیوست این لایحه قانونی میباشد مورد تصویب قرار گرفت و اصلاحات بعدی آن موکول به تصویب هیئت وزیران خواهد بود.
آیین‌نامه اجرایی “دفتر معاملات مسکن”
«مصوب ۱۱/۴/۱۳۵۹»
فصل اول ـ کلیات
ماده ۱ ـ “دفتر معاملات مسکن” که در این آیین‌نامه اختصاراً دفتر نامیده میشود بعنوان مجری طرح و با استفاده از اختیارات قانونی و بابرخورداری از همکاری دیگر سازمانهای ذیربط نسبت به تنظیم بازار مسکن و تعدیل تثبیت نسبی بهای واحدهای مسکونی و تسهیل خرید و فروش واجاره این واحدها برابر مقررات قانون و این آیین‌نامه اقدام مینماید.
ماده ۲ ـ وزارتخانه ها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و وابسته به دولت مکلفند در حدود مقررات متبوعه خود با دفتر همکاری نموده و تسهیلاتلازم را در اجرای تکالیف محوله به آن فراهم نماید.
ماده ۳- دفتر میتواند با موافقت وزیر مسکن و شهرسازی اجرای تمام یا قسمتی از مفاد این طرح را در شهرها و نقاطی که لازم بداند به بانک مسکن محول نماید و همچنین میتواند تمام یا بعضی از معاملات موضوع این آیین‌نامه را بنام بانک مسکن انجام دهد.
تبصره ـ نحوه اجرای مفاد این ماده طبق موافقتنامه های جداگانه ای خواهد بود که بین دفتر و بانک مسکن منعقد خواهد گردید.
فصل دوم ـ خرید واحدهای مسکونی
ماده ۴-
در تهران و هر یک از شهرهائی که دفتر آمادگی و امکانات لازم و کافی را برای اجرای مفاد این آیین‌نامه داشته باشد کلیه واحدهای مسکونی (خانه یا آپارتمان) منحصراً باید از طریق دفتر انجام پذیرد.در این شهرها و از تاریخی که وزیر راه و شهرسازی اعلام نماید کلیه معاملات ناقله (خرید و فروش صلح و هبه و معاوضه) واحدهای مسکونی بینا شخاص اعم از حقیقی حتی بصورت وکالت ممنوع بود و دفاتر اسناد رسمی غیر از طریق و وسیله دفتر حق انجام معاملات مذکور را نخواهند داشت.
تبصره ۱ ـ معاملات مربوط به واحدهای تجارتی و اداری با توجه به پروانه ساختمانی با کسب مجوز از دفتر مشمول ممنوعیت معامله نخواهد بود.
تبصره ۲ ـ معاملات مربوط بسهام مشاعی بین دو یا چند نفر که فقط در یک واحد مسکونی مشاعاً شریک باشند بین مالکین مشاع ممنوعیت نمیگردد.
تبصره ۳ ـ معاملاتی که از طریق احکام دادگاهها و دوایر اجرای ثبت الزامی است نیز از طریق دفتر انجام میگردد و دفتر میتواند با رعایت شرایط این آیین‌نامه اجازه معامله بدهد.
ماده ۵ ـ آگهی ممنوعیت معاملات مذکور در ماده فوق باید حداقل ده روز قبل از شروع ممنوعیت برای اطلاع عموم مردم در دو روزنامه کثیرالانتشار درج گردد و مفاد آن از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به کلیه واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ شود.
ماده ۶ ـ هرگاه قولنامه هائی برای انجام معاملاتی که مشمول ممنوعیت قرار میگیرند بین اشخاص واقع شده باشد به شرطی که ضوابط دفتر را قبول کنند به آنان اولویت داده میشود.
ماده ۷ ـ کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که قصد فروش واحدهای مسکونی ملکی خود را داشته باشند باید به یکی از مراکز دفتر مراجعه و پرسشنامه مربوطه را دریافت و پس از تکمیل به انضمام فتوکپی سند مالکیت و برگ کروکی و قبض دایر به پرداخت حق الزحمه کارشناس به همان مرکز تسلیم و رسید دریافت دارند.
تبصره ۱ ـ در مواردی که وزارتخانه ها و سازمانها و شرکتهای دولتی مالک واحدهای مسکونی بوده و قصد فروش آنها را داشته باشند مکلفند واحدهای مزبور را از طریق تفویض وکالت تام الاختیار در اختیار دفتر قرار دهند. در این صورت دفتر پس از واگذاری هر یک از واحدهای مسکونی بهای آن را با رعایت مقررات ماده بیستم به مؤسسه ذینفع پرداخت خواهد نمود.
تبصره ۲ ـ چنانچه فروشنده قبل از ارزیابی واحد مسکونی از فروش ملک خود منصرف شود میتواند حق الزحمه کارشناس را عیناً از دفتر مسترد نماید.
ماده ۸- دفتر مکلف است پس از دریافت کلیه مدارک یاد شده در ماده قبل پرونده مربوطه را تکمیل و در اسرع وقت آن را به کارشناس ارجاع نموده و پس از ارزیابی نتیجه آن را به فروشنده اعلام نماید.
چنانچه فروشنده نسبت به احتساب و مبلغ ارزیابی شده اعتراض داشته باشد اعتراض خود را کتباً اعلام خواهد کرد تا کارشناس دیگری از طرف دفترمأمور رسیدگی به اعتراض و تعدیل ارزیابی گردد. رأی کارشناس دوم پس از تأیید وزیر راه و شهرسازی قطعیت خواهد داشت.
ماده ۹ ـ در صورتی که در قیمت و شرایط معامله بین دفتر و فروشنده توافق حاصل گردد فروشنده باید اصل سند مالکیت یا هر مدرک قانونی را که دلالت بر مالکیت او کند مانند حکم محاکم به دفتر تسلیم نماید و دفتر مکلف است حداکثر ظرف پانزده روز دستور تنظیم سند معامله را تهیه و به دفترخانه ای که تعیین مینماید ارسال کند.
مورد معامله باید همزمان با ثبت و امضای سند انتقال به دفتر طرح تحویل شده و یا ترتیب مطمئن و قانونی برای تحویل آن بین فروشنده و دفتر بعمل آید. بمنظور حسن انجام تعهد فروشنده در تحویل مورد معامله، مبالغی از باقیمانده ثمن معامله هنگام تحویل قطعی آن نزد دفتر باقی خواهد ماند.
ماده ۱۰ ـ پرداخت کلیه مالیاتها و عوارض متعلقه به ملک بر عهده فروشنده میباشد و هزینه های حق الثبت و حق التحریر بالمناصفه بر عهده فروشنده و دفتر خواهد بود.
فصل سوم ـ پرداخت بهای املاک خریداری شده
ماده ۱۱ ـ بهای واحد یا واحدهای مسکونی به ترتیب زیر پرداخت خواهد شد:
الف ـ چنانچه بهای مورد معامله کمتر از ده میلیون ریال باشد تمام آن نقداً به فروشنده پرداخت خواهد شد.
ب ـ چنانچه بهای مورد معامله بیش از ده میلیون ریال باشد بهای آن تا مبلغ ده میلیون ریال نقداً پرداخت و بقیه باقساط متساوی سالیانه طی پنج سال بدون سود در وجه فروشنده پرداخت خواهد گردید بهر حال اقساط سالانه از ۱۰ میلیون بیشتر و از دو میلیون ریال کمتر نخواهد بود.
ج ـ در صورت تعدد مالکان و مشاع بودن ملک با هر یک از آنها طبق بند ب فوق عمل خواهد شد.
تبصره ـ چنانچه فروشنده بابت خرید یا ساختمان ملک مورد معامله بیکی از بانکها و یا مؤسسات دولتی بدهی داشته و این بدهی بصورت رهنی در سند مالکیت مندرج باشد معادل بدهی مزبور نیز علاوه بر ده میلیون ریال مذکور در بند ب نقداً پرداخت خواهد گردید.
ماده ۱۲ ـ دفتر میتواند بابت بقیه بهای املاک خریداری شده با کسب مجوز از بانک مرکزی ایران بجای قبوض اقساطی اوراق قرضه مسکن بدون سود به فروشندگان تسلیم نماید و همچنین میتواند با توافق بانک مسکن اوراق سپرده مدت دار بدون سود به جای قبوض اقساطی به فروشندگان بدهند.
ماده ۱۳- سازندگان مجتمعهای مسکونی که در اجرای این آیین‌نامه واحدهای مسکونی احداثی خود را به دفتر میفروشند چنانچه قصد ساختمان مجتمع های مسکونی ارزان قیمت داشته باشند میتوانند با معرفی دفتر برنامه خود را به وزارت راه و شهرسازی ارائه نموده و پس از تأیید به ترتیبی که از طرف وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد متناسب با پیشرفت کار قبوض اقساطی یا اوراق قرضه مسکن یا سپرده مدت دار سر نرسیده خود (موضوع ماده ۱۳) را در بانک مسکن به وجه نقد تبدیل نمایند.
تبصره ـ هر گونه سرمایه گذاری دیگر مجاز که به تصویب وزارتخانه مربوطه رسیده باشد مشمول ماده فوق خواهد بود. وزارتخانه های مربوطه موظف هستند که نسبت به تأیید و یا رد طرح اعلام نظر نموده و به دفتر اطلاع دهند.
فصل چهارم ـ مسائل اعتباری و مالی
ماده ۱۴ ـ کلیه عملیات مالی و حسابداری مربوط به خرید و فروش و اجاره و سایر اقدامات مربوط به وظائف ناشی از این آیین‌نامه توسط بانک مسکن انجام خواهد شد.
فصل پنجم ـ فروش واحدهای مسکونی به متقاضیان
ماده ۱۵ ـ دفتر، خانه ها و آپارتمانهائی را که برابر مقررات این آیین‌نامه تملک مینماید عیناً به متقاضیان واجد شرایط بصورت بیع قطع واگذار خواهد نمود. شرایط خریداران و اولویتهای لازم الرعایه در هر محل و بر حسب امکانات از طرف دفتر تعیین میگردد ولی در هر حال خریدار و افراد تحت تکفل او نباید مالک خانه و یا آپارتمان یا زمین شهری باشند.
کسانیکه مایل به تعویض واحد مسکونی خود باشند از شرط فوق مستثنی هستند.
ماده ۱۶-
اولویتهای اساسی برای واجدین شرائط در واگذاری مسکن با توجه به تعداد عائله و میزان درآمد و سابقه اقامت در شهر محل وقوع ملک بموجب آیین‌نامه وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده ۱۷-
مبلغ پیش پرداخت و میزان بدهی که بر ذمه خریدار باقی میماند و همچنین مدت و کارمزد و شرائط واریز بدهی بر حسب مقررات داخلی که به تصویب وزارت راه و شهرسازی خواهد رسید تعیین میگردد.
ماده ۱۸ ـ حداکثر بهای فروش واحدهای مسکونی که طبق این مقررات خریداری و سپس فروخته میشود برابر خواهد بود با بهای خریداری شده باضافه کلیه هزینه های متعلق از جمله (تعمیرات ساختمان ـ عوارض پرداختی ـ هزینه های ثبت و تنظیم سند ـ مالیات متعلقه ـ هزینه های اداری و مخارج نگهداری) به اضافه تا ۴ درصد بعنوان کارمزد در سال به نسبت مبالغ پرداختی توسط دفتر با در نظر گرفتن تاریخ پرداخت تا تاریخ انجام معامله.
فصل ششم ـ همکاری دفتر با سازندگان واحدهای مسکونی
ماده ۱۹-
سازندگان مجتمع های مسکونی که در اجرای این مقررات واحدهای مسکونی خود را به دفتر انتقال میدهد در صورتی که قصد احداث واحدهای مسکونی جدید داشته باشند علاوه بر تسهیلاتی که طبق بند ب ماده سیزدهم این آیین‌نامه به آنان تعلق میگیرد میتوانند با معرفی کتبی دفترزمینی متناسب با طرح پیشنهادی از اراضی تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی با شرائط زیر دریافت نمایند:
1 ـ طرح ساختمان واحدهای مسکونی ارزان قیمت یا متوسط القیمت متناسب با زمین مورد نظر را تهیه و به تصویب وزارت راه و شهرسازی و شهرداری مربوطه برسانند.
2 ـ در صورت موافقت، نامه لازم مبنی بر فروش واحدهای مسکونی احداثی را با سود معقول که متناسب با حجم کار از ۱ تا ۴ درصد بیش از سود تضمینی بانکها برای سپردهای ثابت نباشد با دفتر امضاء نمایند.
فصل هفتم ـ واحدهای مسکونی بلاصاحب
ماده ۲۰ ـ دفتر کلیه خانه ها و آپارتمانهائی را که بلاصاحب مانده باشد و بطور قانونی در تصرف و اختیار دولت یا مؤسسات بخش عمومی و نهادهای انقلابی نباشد موقتاً به منظور نگهداری و بهره برداری تصرف مینماید.
تبصره ـ ساختمانهای بلاصاحب شامل ساختمانهائی است که دسترسی به مالک آن به دلیل فراری بودن یا شناخته نشدن (پس از تحقیقات کامل) و یا ممنوع المعامله بودن ممکن نباشد.
ماده ۲۱ ـ دفتر در هر محل که لازم تشخیص دهد با انتشار آگهی و اعلام به مالکین خانه ها و آپارتمانها از آنها دعوت مینماید که در مهلت کافی با مراجعه به مراکز دفتر وضعیت مالکیت و تصرف و بهره برداری خانه ها و آپارتمانهای خود را اعلام نمایند.
پس از انقضاء مهلت مزبور خانه ها و آپارتمانهائی که مالکین آنها مراجعه ننموده و یا مشمول تبصره ماده ۲۱ باشند بعنوان خانه های بلاصاحب در اختیار و تصرف دفتر خواهد گرفت تا آن که وضعیت مالکیت آنها از طرف دولت تعیین گردد.
تبصره ـ چنانچه خانه ها یا آپارتمانهائی که طبق این ماده بلاصاحب تلقی میشوند در تصرف اجاری یا غیر اجاری اشخاص ثالث باشد دفتر از جهت دریافت اجاره بها قائم مقام مالک خواهد بود.
ماده ۲۲ ـ دفتر نمیتواند خانه ها و آپارتمانها موضوع این فصل را بیش از یک سال باجاره واگذار نماید و در صورت انقضاء مدت چنانچه مالک مراجعه ننمود و یا تکلیف مالکیت آن از طرف دولت معین نشده باشد تجدید اجاره که در هر دفعه از یک سال تجاوز نخواهد کرد بلامانع است.
ماده ۲۳ ـ مالکینی که بخواهند برای مدت معین خانه یا آپارتمان خود را باجاره واگذار نموده و خواهان تضمین پرداخت منظم اجاره بها و تخلیه در تاریخ معین باشند میتوانند خانه یا آپارتمان خود را بصورت وکالت یا طبق قرارداد خاص در اختیار دفتر قرار دهند.
عقود اجاره‌ای که طبق این فصل بین دفتر طرح و مستأجرین منعقد میگردد از لحاظ تخلیه تابع قانون روابط مالک و مستأجر نخواهد بود و مستأجر مکلف است در انقضای مدت اجاره خانه یا آپارتمان مربوط را تخلیه نماید. مفاد این ماده در قرارداد اجاره قید شده و لازم الاجرا میباشد.
مستأجرینی که این خانه ها و آپارتمانها را تخلیه مینمایند از لحاظ اجاره کردن واحدهای جدید نسبت به سایر متقاضیان اولویت خواهند داشت.
فصل هشتم ـ اجاره خانه های خالی
ماده ۲۴ ـ دفتر میتواند واحدهای مسکونی که آماده بهره برداری بوده و بدون عذر موجه خالی نگاهداشته شده را شناسائی نموده و در صورتی که مالک از اجاره آن مستنکف باشد به قائم مقامی مالک باجاره واگذار نماید. تشخیص عذر موجه یا استنکاف مالک با دفتر میباشد.
ماده ۲۵ ـ ترتیب اجاره دادن خانه های موضوع این فصل طبق مقررات آیین‌نامه‌ای است که از طرف وزارت مسکن به تصویب خواهد رسید.
ماده ۲۶ ـ اجاره بهای سالانه خانه ها یا آپارتمانهائی که طبق این آیین‌نامه از طرف دفتر به اشخاص اجاره داده میشود متناسب با عمر بنا بین ۴ تا ۷% قیمت ملک طبق نظر کارشناس خواهد بود دفتر میتواند علاوه بر اجاره بهای فوق الذکر ۵% اجاره ماهیانه نیز بعنوان کارمزد خدمات خود از مستأجر دریافت نماید.
ماده ۲۷ ـ تعدیل اجاره بها در مورد کلیه عقود اجاره ای که قبل از این تاریخ بین اشخاص منعقد شده یا در آینده منعقد شود در صلاحیت و اختیار دفتر میباشد و موجرین و مستأجرین که نسبت به مبلغ اجاره بهای توافق شده قبلی اعتراض داشته باشند میتوانند جهت تعدیل اجاره بها به دفتر مراجعه نمایند و نظر کارشناسان دفتر برای طرفین لازم الاجرا میباشد.
ماده ۲۸- در نقاطی که دفتر طرح فاقد شعبه و نمایندگی باشد دادگاههای دادگستری از لحاظ تعیین و تعدیل اجاره بها طبق جدول کارشناسی و قیمت گذاری مصوبه دفتر و وزارت راه و شهرسازی و با رعایت ماده ۷ آیین‌نامه مقررات کارشناسی و ارزیابی واحدهای مسکونی اقدام خواهند نمود.
ماده ۲۹- مقررات مربوط به قیمت گذاری و نحوه آن و کارشناسی واحدهای مسکونی موضوع این آیین‌نامه و همچنین تعرفه قیمت گذاری بوسیله کمیسیونی متشکل از نماینده وزیر راه و شهرسازی و نماینده بانک مسکن و بانک مرکزی و نماینده دفتر تهیه و پس از تصویب وزیر راه و شهرسازی بمورد اجراء گذارده خواهد شد.
شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران