۵۳۴/۴ – ۱۳۴۷/۲/۹
هیئت وزیران در جلسه مورخ ۱۳۴۷/۲/۸ بنا به پیشنهاد شماره 94 مورخ ۱۳۴۷/۱/۱۹ وزارت آبادانی و مسکن و در اجرای قانون تملک آپارتمانها آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها را بشرح پیوست تصویب نمودند.
وزیر مشاور ـ محمود کشفیان
بخش اول: قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اول: قسمتهای اختصاصی
ماده ۱- قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم‌مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه، برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود.
مشخصات کامل قسمت اختصاصی، از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره، باید در سند قید گردد.
فصل دوم: قسمتهای مشترک
ماده ۳- قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد، قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد، و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قایل شد.
تبصره- گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر، و همچنین نگاهداری حیوانات، در قسمتهای مشترک ممنوع است.
قسمتهای مشترک، در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد، و یا از آن قسمتها عبور نماید.
ماده ۴- قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمانها، عبارت است از:
الف- زمین زیربنا، خواه متصل به بنا باشد، یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب- تأسیسات قسمتهای مشترک، از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها (از قبیل لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری)، گذرگاههای زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ- اسکلت ساختمان
تبصره- جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی، مشترک بین آن قسمتها است، مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها؛ که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث- تأسیسات مربوط به راه‌پله، از قبیل وسایل تأمین‌کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
ج- بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا، و یا حفظ بنا، در آن احداث گردیده است.
ح- نمای خارجی ساختمان.
خ- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارکها، که جنبه استفاده عمومی دارد، و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوم: اداره امور ساختمان
فصل اول: مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.
ماده ۶- تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده بموجب موافقتنامه بین مالکین خواهد بود. در صورت عدم توافق، وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد.
ماده ۷- در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد، و سپس در همان جلسه، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می‌شود.
مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸- برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان، ضروری است.
تبصره- در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد.
هر گاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید، و تصمیمات جلسه اخیر، با تصویب اکثریت عده حاضر، معتبر است.
ماده ۹- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باشد، باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره- در صورتی که مالک قسمت اختصاصی، شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی، معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰- هر گاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی، انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکا، دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:
الف- تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ- اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه.
ث- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج- تفویض اختیار به مدیر یا مدیران، به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده ۱۲- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا، باید در صورت‌جلسه نوشته، و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره- تصمیمات متخذه مجمع، باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران، به شرکای غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود.
ماده ۱۳- تصمیمات مجمع عمومی، بر طبق ماده ۶ قانون، برای کلیه شرکا الزام‌آور است.
فصل دوم: اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴- مدیر یا مدیران، مسؤول حفظ و اداره ساختمان، و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.
ماده ۱۵- [الحاقی ۱۳۵۳]-
تعداد مدیران باید فرد باشد. و مدت مأموریت مدیر یا مدیران، دو سال است، ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند. و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران، بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶- در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره ۱- [الحاقی ۱۳۵۳/۱۰/۲۸]-
در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره، به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
تبصره ۲- [الحاقی ۱۳۵۳/۱۰/۲۸]
در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمانها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهد بود.
ماده ۱۷- تصمیمات مدیران، با اکثریت آرا معتبر است.
ماده ۱۸- مجمع عمومی، یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار، دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت، که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه، برای تصویب ترازنامه، به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹- مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد، در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه، با توجه به ماده ۴ قانون، به وسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ، و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر، و مخارج متعلق به هر شریک، و نحوه پرداخت آن را، قبل یا بعد از پرداخت هزینه، به وسیله نامه سفارشی، به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک، به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲- در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها، که بیش از ده آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری، و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک، و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
فصل سوم: هزینه‌های مشترک
ماده ۲۳- [اصلاحی ۱۳۵۹/۳/۱۷]-
شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت، که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و غیره، به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره، به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد.
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان، با مدیر یا مدیران می‌باشد.
تبصره- [اصلاحی ۱۳۵۹/۳/۱۷]-
چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مزبور را پرداخت کند، و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک، به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴- هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود، معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه، و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی، یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند.
ماده ۲۵- هزینه‌های مشترک، عبارتست از:
الف- هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
فصل چهارم: حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا
ماده ۲۶- در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا، یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات، فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده، و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها، تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷- مدیر یا مدیران، به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند، می‌توانند به منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه‌گردان، از شرکا دریافت دارند.