در مورد استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح آن را در هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده اند:
بین شعب ۱ و ۱۰ دیوان عالی کشور راجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع را در هیأت عمومی دیوان عالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند.
1ـ کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستأجر یکی از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع ید مستأجر (انتقال دهنده) را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستأجر در بین مدت مال الجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره المثل از تاریخ فسح اجاره تا تاریخی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسه و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام خواهی شعبه اول دیوان عالی کشور به موجب پرونده ۲۵/۳۵۰۱ چنین رأی داده است:
حکم فرجام خواسته مخدوش است زیرا دادگاه استان با اینکه موضوع را معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده ۷۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی فرجام خوانده را مستحق اجره المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته در صورتی که ماده ۷۷۲ مذکور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور کلی طبق مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیان دیر کرد مقرر شده و اصولاً صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معملات استردادی این مالک عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل برآید از این جهت بر حکم فرجام خواسته اشکال وارد است و نقض می شود.
2ـ به حکایت پرونده ۳۵۴۲/۱۶ شعبه دهم دیوان عالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می دهد و منتقل الیه معامله با حق استرداد علیه مستأجرین جدید دادخواست تقدیم می نماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می دارد، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می کند.
بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده ۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ و مواد ۴۵۹ و ۵۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اظهارنظر می نماید که خواهان بدوی حق مراجعه به خواندگان را داشته و با فسخ حکم پژوهش خواسته هر یک از مستأجرین جدید را محکوم به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارات در حق منتقل الیه معامله با حق استرداد می نماید و بر اثر فرجام خواهی شعبه دهم دیوانعالی کشور چنین رأی می دهد:
چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را به بایع اجاره داده قانوناً منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین از حیث شمول ماده ۳۴ قانو اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲ به مورد بحث اشکالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی رسد حکم فرجام خواسته به موجب ماده ۵۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی ابرام می شود.
به قسمی که ملاحظه می فرمایند، شعبه اول دیوان عالی کشور منتقل الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیر کرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رأی هیأت عمومی دیوان عالی کشور است.
دادستان کل، دکتر عبدالحسین علی آبادی
پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوان عالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مد خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر:
در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی کشور مبنی بر اینکه آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رأی شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تأئید است .
به طور کلی در معامله با حق استرداد مشتری که نمی تواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می شود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر می گردد.
دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه که مربوط به بعد از مدت خیار است.
موید نظریه فوق مواد زیر به شمار می آید:
1ـ ماده ۷۲۲ آئین دادرسی مدنی ـ مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است: در معاملات با حق استرداد که مورد معامله به تصرف دائن دادن شده است مدیون حق مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد.
از این ماده به خوبی مستفاد می گردد که مدیون نسبت به منافع ملک حق ندارد و منافع آن متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسم برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی بایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد.
2ـ ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۱۲ مبنی بر: (در صورتی که مال مورد معامله با حق استرداد در تصرف شخص دیگری غیر از انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می تواند به هر یک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هر یک مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود.)
مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفرعات آن که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است یک قسمت از این مسئولیت تضامنی بری تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است بنابراین با توجه به دو ماده فوق الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرع بر عنوان مالکیت است قابل تأیید نمی باشد زیر با اینکه مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده معذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است.
3ـ ماده ۳۴ قانون ثبت مبنی بر: (هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت معامله تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر می شود.)
بدیهی است که جمله اجور عقب افتاده مندرج در این ماده مربوط باجور در مدت خیار است که در سند مقرر گردیده.
4ـ ماده (۱۰۹) آئین نامه اجراء اسناد رسمی حاکی از: (بستانکار باید در درخواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید: ۱ـ میزان اصل طلب. ۲ـ میزان اجور عقب افتاده. اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید. ۳ـ میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجرائیه). به طوری که ملاحظه می شود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذکر کرده است.
بنا به مراتب بالا معتقد بر تأیید حکم شماره ۲۶۱ ـ ۶/۳/۱۳۴۳ شعبه دهم می باشم.
دادستان کل ـ دکتر علی آبادی
مشاوره نموده به اکثریت به شرح زیر رأی می دهد:
در موضوع اختلاف رویه حال میان شعبه اول و شعبه دوم دیوان عالی کشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده (۳۴) اصلاحی قانونی ثبت مصوب مرداد ماه ۱۳۲۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده (۷۲۲) قانون آیین‌دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجرت المثل گیرنده ندارد. رأی شعبه دهم نتیجتاً مورد تأیید است.
این رأی طبق ماده واحده وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ در مورد مشابه لازم‌الاتباع است.