شماره ۱۰۵۳۸۶/۸۹ – ۲۴/۶/۱۳۸۹
مدیر عامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران
به پیوست یک نسخه رای وحدت‌رویه شماره۴۴۸۴ ـ ۱۳/۶/۱۳۸۹ شورای عالی ثبت (شعبه اسناد) ارسال می‌گردد خواهشمند است دستور فرمایید در راستای ماده ۱۶ آئین‌نامه اجرائی رسیدگی اسناد مالکیـت معارض و هیـئت نظارت و شـورای عالی مصوب ۱۶/۲/۱۳۵۲ نسبت به درج و انتشار آن اقدام و دو نسخه روزنامه حاوی رای مزبور را به این معاونت ارسال نمایند.
معاون امور اسناد ـ سیدعلی‌رضا میرشریفی
شماره ۴۴۸۴ – ۱۳/۶/۱۳۸۹
مرجع رسیدگی: شورایعالی ثبت (شعبه اسناد)
معترض: اداره کل حقوقی و دعاوی بانک ملی ایران
معترض عنه: رﺃی شماره ۲۵۱۰۹ مورخ ۲۷/۸/۱۳۸۸ هیئت‌نظارت استان تهران
موضوع: بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت
گردش کار: برابر اعلام اداره ثبت شمیران بانک ملی به استناد سند رهنی ۱۹۲۲۹۸ـ۲۷/۲/۸۵ تنظیمی دفتر چهار تهران جهت وصول مبلغ ۱۱۰/۸۸۹/۷۶۵/۲۳ ریال علیه شرکت گلدن‌سان کیش و خانم بهجت خورسندیان از طریق اداره سوم اجرای اسناد رسمی مبادرت بصدور اجرائیه نموده که بعلت نشانی مدیونین و محل مورد وثیقه به اجرای ثبت شمیران نیابت اعطاء گردید اجرائیه در تاریخ ۶/۸/۱۳۸۶ برابر مقررات به بدهکاران ابلاغ و پس از انجام تشریفات قانونی و عدم پرداخت بدهی، بانک تقاضای ادامه عملیات اجرائی را نمود. برابر گزارش کارشناس رسمی دادگستری ششدانگ پلاک ۳۶۵ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران مورد وثیقه به مبلغ هفتاد میلیارد ریال ارزیابی و پس از ابلاغ نظریه کارشناس، خانم بهجت خورسندیان وفق ماده ۱۰۱ آئین‌نامه اجرا به ارزیابی صورت گرفته اعتراض و تقاضای ارزیابی مجدد را نمود که مطابق ماده ۱۰۲ آئین‌نامه اجرا نسبت به انتخاب کارشناس اقدام که کارشناس مربوطه پلاک فوق‌الذکر را به مبلغ یکصدو ده میلیارد ریال ارزیابی و تاریخ مزایده نیز مورخ ۱۷/۳/۱۳۸۸ تعیین گردید بانک ملی نیز طی مشروحه‌ای اعلام داشته در مرداد ماه سال گذشته ملک در تهران در اوج قیمت قرار داشته و در اواخر سال ارزش ملک کاهش قابل توجهی پیدا کرده و مبلغ ارزیابی دوم می‌بایست یکسان یا کمتر از میزان ارزیابی اول باشد در صورتی که این امر بالعکس گردیده لذا با توجه به تفاوت فاحش مبلغ ارزیابی اول و دوم پلاک یاد شده که چهل میلیارد ریال می‌باشد و گزارش ارزیابی دوم نیز به بانک ابلاغ نگردیده بر اساس ماده ۱۶۹ آئین‌نامه اجرا به آن اعتراض و تقاضای رسیدگی به موضوع را نموده و بانک بستانکار تقاضای جلوگیری از ادامه عملیات اجرائی و مزایده ملک را نموده که نظریه رئیس ثبت با توجه به موارد مذکور به شرح زیر اعلام گردید:
« به نظر اعتراض به ارزیابی وارد نمی‌باشد».
پس از ابلاغ نظریه بانک ضمن اعتراض به آن عنوان نموده مواد ۱۰۱ و ۱۰۲ آئین‌نامه اجرا هیچگونه راهکاری در خصوص موضوع مورد اعتراض بانک ارائه ننموده و سکوت آئین‌نامه در خصوص موضوع از نظر اصول و قواعد حقوقی نمی‌تواند مبنای قابل پذیرش در جهت تضییع حقوق شرعی و قانونی بانک محسوب گردد و تقاضای رسیدگی نموده که موضوع در هیئت نظارت مطرح و به شرح زیر انشاء رای گردید:
« با توجه به محتویات پرونده: پس از ارزیابی مجدد اعتراض به ارزیابی وارد نیست نتیجتاً نظر آقای رئیس ثبت تائید می‌شود».
پس از ابلاغ رﺃی هیئت اداره کل حقوقی و دعاوی بانک ملی ضمن ایراد مطالب فوق‌الذکر با ضمیمه نمودن رﺃی ۶۲۴۹ ـ ۲۴/۳/۱۳۸۸ هیئت نظارت استان مازندران عنوان نموده در مورد مشابه از طرف هیئت نظارت استان مازندران رﺃی قطعی مبنی بر تجدید ارزیابی جهت جلوگیری از تضییع حق احتمالی معترضین صادرگردیده و به استناد تبصره۴ بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت تقاضای رسیدگی به موضوع و صدور رأی شایسته به منظور جلوگیری از تضییع حق شرعی و قانونی بانک و همچنین صدور رأی وحدت رویه
را نموده که ارسال پرونده‌های هیأت نظارت با ثبت استان تهران و مازندران مکاتبه که ادارات مذکور مبادرت به ارسال پرونده‌ها به دفتر نظارت نمودند که در خصوص پرونده استان تهران گزارش فوق تهیه گردید.
با بررسی پرونده هیأت نظارت استان مازندران مراتب بدین شرح گزارش می‌گردد:
بانک ملی ایران شعبه راه‌آهن ساری جهت وصول مبلغ ۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال بابت اصل، مبلغ ۱۰.۵۸۶.۴۰۰ ریال بابت سود و مبلغ ۵۳.۲۴۷.۴۸۰ ریال بابت خسارت تأخیر علیه آقای محمد برزگرگلچین و غیره مبادرت به صدور اجرائیه نموده که اجرائیه در تاریخهای ۷/۴/۱۳۸۶ و ۳/۹/۱۳۸۶ به مدیون و ضامنین ابلاغ گردید متعاقباً بستانکار (بانک) تقاضای بازداشت پلاک ۱۲۱۴ـ۲۳/۱۷/۵ بخش یک ثبت ساری متعلق به یکی از ضامنین (تقی رامشگر) را نموده که اقدام لازم بعمل آمده همچنین به درخواست طلبکاران دیگر مازاد پلاک مذکور بازداشت گردید ششدانگ پلاک یادشده به مبلغ ۴.۸۴۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال ارزیابی که بازداشت‌کننده مازاد نسبت به مبلغ ارزیابی اعتراض و پرونده جهت ارزیابی مجدد به کارشناس دوم ارجاع و کارشناس‌دوم نیز پلاک مورد بازداشت را به مبلغ ۱.۲۸۵.۶۲۵.۰۰۰ ریال (مبلغ ۳.۵۵۴.۳۷۵.۰۰۰ ریال کمتر از مبلغ ارزیابی اول) ازریابی نموده که موضوع مورد اعتراض بدهکار و وکیل وی قرار گرفته که رئیس ثبت با توجه به موارد مذکور به شرح زیر اعلام نظر نمود:
« اعتراض بدهکار نسبت به ارزیابی دوم پلاک موردبازداشت، نظر به اینکه اقدامات انجام شده و گزارش کارشناسی اول و دوم مبنی بر اعلام مبلغ ارزیابی پلاک موردبازداشت توسط کارشناس محترم رسمی دادگستری بر طبق مقررات آئین‌نامه اجرا عمل گردیده و فاقد ایراد و اشکال قانونی بوده، با توجه به صراحت ماده۱۰۲ آئین‌نامه در اینگونه موارد یعنی اعتراض مجدد نسبت به ارزیابی دوم و یا درخواست ارزیابی سوم در آئین‌نامه اجرا پیش‌بینی نگردیده، لذا به استناد آئین‌نامه اجرا اعتراض بدهکار رد می‌گردد».
پس از ابلاغ نظریه یکی از وارثین بنام مهدی رامشگر (احد از ضامنین پرونده) در فرجه مقرر باتفاق بقیه وارثین به آن اعتراض و تقاضای رسیدگی نمودند که موضوع در هیأت مطرح و به شرح زیر منجر به صدور رأی گردید:
« با توجه به مفاد گزارش و محتویات پرونده و اعتراض معترضین درخصوص ارزیابی بعمل‌آمده از آنجا که فی‌مابین ارزیاب اولی و ثانوی اختلاف فاحش وجود دارد و بیم تضییع حق می‌رود و به منظور جلوگیری از تضییع حق احتمالی معترضین ضمن نقض رأی ریاست محترم ثبت قرار ارجاع امر به کارشناسی انجام کارشناسی مجدد صادر و مقرر می‌دارد واحد ثبتی برابر مقررات اقدام مقتضی را معمول نمایند».
با عنایت به اینکه درخصوص موضوع واحد دو رأی متفاوت از ناحیه هیأتهای نظارت تهران و مازندران صادر گردیده مستنداً به تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت مراتب تقدیم گزارش می‌گردد.
به تاریخ ۱۳/۶/۱۳۸۹ ؛ جلسه شورای عالی ثبت با حضور امضاءکنندگان ذیل تشکیل و پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و استماع نظریات کارشناسی ابرازی، اعضای محترم مشاوره نموده و به شرح ذیل مبادرت به انشاء رأی گردید:
رأی وحدت رویه شورای عالی ثبت:
با توجه به محتویات پرونده‌ها و گزارش کار، در مواردی که بین نظریه کارشناس اول و نظریه کارشناس تجدیدنظر موضوع مواد ۱۰۱ و ۱۰۲ آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب۱۱/۶/۱۳۸۷ اختلاف وجود دارد و به نظریه کارشناس تجدیدنظر اعتراض می‌گردد، چون در آئین‌نامه یادشده نسبت به این موضوع تعیین‌تکلیف نشده است به منظور جلوگیری از تضییع حق معترض و رفع مشکل، با تبعیت از عمومات حقوقی موضوع به هیأت سه نفره کارشناس رسمی که به قید قرعه انتخاب خواهندشد ارجاع می‌گردد. نتیجتاً رأی شماره ۶۲۴۹ ـ ۲۴/۳/۱۳۸۸ هیأت نظارت استان مازندران تأیید می‌شود.
محمد ناصری‌صالح‌آبادی نبی‌اله داودی‌مازندرانی
رئیس شعبه ۲۰ دیوانعالی کشور رئیس شعبه۹ دیوانعالی کشور