شماره ۶۳۶۵۳/۳۱۰ – ۱۳۹۸/۵/۲
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۳۹۷/۷/۱۶، پیرو تصمیم مورخ ۱۳۹۵/۱۲/۱۲ خود پس از استماع گزارش کمیته فنی ضوابط و مقررات (کمیته فنی شماره ۴) و مشاور در مورد «ضوابط عام بلندمرتبه سازی»، ضمن تصویب ضوابط مقرر نمود:
۱ـ نتیجه اعمال ضوابط فوق در تدوین ضوابط بلندمرتبه سازی شهرهای کشور توسط دبیرخانه شورای عالی مورد بررسی قرار گرفته و نتیجه به همراه هرگونه پیشنهاد اصلاحی طی ۶ ماه آینده به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران گزارش شود.
۲ـ از تاریخ ابلاغ این مصوبه صدور هرگونه مجوز برای احداث ساختمان های بلندمرتبه در سطح کشور صرفا در چارچوب ضوابط این مصوبه مجاز خواهد بود. لذا ضمن ابلاغ «ضوابط عام بلند استقرار ساختمانهای بلند در شهرهای ایران» به شرح پیوست بر اصول و احکام کلی مترتب بر آن به شرح زیر تأکید می گردد:
۱ـ از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفا محدود به شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر و در عرصه های مجاز ساختمان های بلند مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواهد بود.
۲ـ در شهرهای با جمعیت ۲۰۰هزار نفر و بیشتر که عرصه های بلندمرتبه در طرحهای توسعه شهری مصوب آن پیش بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدوا می بایست گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان بلندطبق مفاد پیوست این مصوبه توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده پنج و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، جهت تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه گردد.
۳ـ در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورای عالی، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه ها، ضوابط ومقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بهره گیری از راهنمای آن که توسط دبیرخانه شورای عالی ابلاغ خواهد شد، تهیه و پس از طی مراحل قانونی به تصویب شورای عالی خواهد رسید. مفاد این بند، شامل شهرهایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنها پیش بینی شده نیز خواهد بود.
تبصره: طرح پیشنهادی نباید موجب تغییر در جمعیت پذیری شهر مورد مطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل بررسی است. همچنین راهنمای تهیه ضوابط مذکور به شرح پیوست جهت بهره برداری ارسال می گردد.
معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ـ فرزانه صادق مالواجرد
ضوابط عام استقرار ساختمان های بلند در شهرهای ایران
اصول و احکام کلی
۱ـ از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفاً محدود به شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر و در عرصه‌های مجاز ساختمانهای بلند مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواهد بود.
۲ـ در شهرهای با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و بیشتر که عرصه‌های بلندمرتبه در طرحهای توسعه شهری مصوب آن پیشبینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدواً میبایست گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان بلند، طبق مفاد پیوست این مصوبه، توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده ۵ و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، جهت تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارائه گردد.
۳ـ در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه‌ها، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بهره گیری از راهنمای آن که توسط دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ابلاغ خواهد شد، تهیه و پس از طی مراحل قانونی، به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد رسید.مفاد این بند، شامل شهرهایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنها پیشبینی شده نیز خواهد بود.
تبصره: طرح پیشنهادی نباید موجب تغییر در جمعیت‌پذیری شهر مورد مطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل بررسی است.
فصل ۱: تعاریف
۱ـ ۱ـ ساختمان بلندساختمان هایی با ارتفاع ۲۷ متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، ۸ طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از ۲۳ متر از تراز متوسط زمین باشد، مشمول این مصوبه است. در شهرهای دارای طرح جامع معتبر (مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند تعریف شده باشد، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این مصوبه ملاک عمل خواهد بود.
۲ـ ۱ـ ارتفاع ساختمان فاصله قائم میانگین بالاترین نقطه و پایین ترین نقطه تلاقی ساختمان با زمین تا تراز بالاترین بام (بدون احتساب خرپشته و الحاقات بام) ، ارتفاع ساختمان است.
۳ـ ۱ـ عرصه
عرصه، محدوده یا گستره ای از زمین است که دارای ویژگی، هدف، یا استفاده به خصوص بوده و یا محدودیت ویژه ای در آن اعمال شود. عرصه های تعریف شده برای ساختمان های بلند به سه شکل «پهنه»، «لبه» و «نقطه» در طرحهای توسعه شهری به شرح زیر و در چارچوب این ضوابط تعیین می شود:
پهنه ی بلندمرتبه: سطوحی با قابلیت احداث ساختمان با ارتفاع بلند است که حداقل سطح تخصیص یافته آن برابر با یک بلوک شهری است. ساختمان های بلند در پهنه ها، قابل تخصیص به کاربری های مسکونی و خدماتی و یا مختلط مسکونی ـ خدماتی می باشند.
لبه ی بلندمرتبه: مجموعه ای از ساختمان ها در کنار یک معبر یا عارضه جغرافیایی به صورت خطی است که مهم ترین ویژگی آن ها «پیوستگی» است. ساختمان ها ی بلند واقع در لبه ها، فقط به کاربری های غیرمسکونی قابل تخصیص هستند .
نقطه ی بلندمرتبه: تک بنای منفرد است که به طور خاص نسبت به ساختمان های اطراف بلندتر و متمایز است. مهم ترین ویژگی نقاط بلندمرتبه، نقش آنها به عنوان نشانه شهری است. ساختما ن های بلند واقع در عرصه های نقطه ای، فقط به کاربری های غیرمسکونی قابل تخصیص هستند.
۴ـ ۱ـ عرصه های همپوشان نوعی تعیین عرصه است که علاوه بر عرصه بندی مصوب، ضوابطی را در نواحی از شهر با شرایط ویژه اعمال می کند. بر اساس این رویکرد، عرصه بلندمرتبه به عنوان عرصه هم پوشان، لایه ای اضافه بر کاربری های مصوب ایجاد می کند.
۵ ـ ۱ـ عرصه های فاقد مکان نوعی تعیین عرصه است که به جای مشخص کردن مکان خاص، ویژگی های مکانی را تعیین می کند. در این روش، ویژگی ها و شاخص های سلبی و ایجابی مکان قرار گیری مشخص می شود. این روش، صرفاً برای ساختمان های بلند نقطه ای قابل استفاده خواهد بود.
۶ ـ ۱ـ گره شهری گره ها نقاط ویژه ای هستند که در محل تقاطع محورهای مهم شهری قرار داشته و یا امکان دسترسی به سطح وسیعی از شهر را فراهم می کنند.
۷ ـ ۱ـ ضوابط سلبی ضوابطی که به موجب آن، امکان ساخت وساز ساختمان بلند در سطوحی از شهر به طور قطعی ممنوع می شود.
۸ ـ ۱ـ ضوابط محدودکننده ضوابطی که براساس آن، استفاده حداکثری از امکان احداث ساختمان بلند در عرصه های مجاز منوط و مقید به حصول برخی شرایط می شود.
۹ـ ۱ـ بنای شاخص بناهایی که از نظر فرم، کالبد، عملکرد، نوع مخاطب، مکان قرارگیری، ماهیت اجتماعی، فرهنگی و ویژگی های کیفی بر سیما و منظر پیرامون خود مؤثر می باشند. طراحی و ساخت بناهای شاخص، تابع مصوبه ۱۳۹/۸/۸ ۶ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با عنوان «تهیه و تدوین دستورالعمل تشخیص بناهای شاخص» است.
۱۰ ـ ۱ـ ضوابط ساخت ساختمان های بلندضوابطی که اعمال آن ها علاوه بر مقررات مصوب ملاک عمل، برای اجرای ساختمان های بلند الزامی است.
۱۱ـ ۱ـ ضوابط بهره برداری مجموعه مقرراتی که به منظور اطمینان از حصول ایمنی وآسایش استفاده کنندگان و مراجعین ساختمان های بلند در زمان بهره برداری وضع می شود.
فصل ۲: ضرورت ساخت ساختمان های بلند
تعیین عرصه های بلند در هریک از سه گروه «پهنه»،«لبه» و «نقطه» در شهرها، در اولین قدم، نیازمند اخذ مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص ضرورت ساخت ساختمان بلند است؛ برای این منظور باید گزارشی توجیهی با لحاظ محورهای زیر و موارد تکمیلی (درصورت لزوم) ارائه شود:
۱ـ ۲ـ تطابق با سندهای بالادست لازم است احداث ساختمان های بلند در شهر از نظر همسویی با چشم انداز و نقش تعریف شده برای شهر در اسناد فرادست ملی، منطقه‌ای، ناحیه‌ای و محلی و جایگاه آن در برنامه های آتی توسعه منطقه مورد بررسی قرار گیرد.
۲ـ ۲ـ جمعیت پذیری شهردرطرح‌های جامع در دست تهیه، نیازسنجی احداث ساختمان بلند با کاربری مسکونی باتوجه به ویژگی های جمعیتی تا سقف مجاز جمعیت پذیری با توجه به میزان زمین موجود و الگوهای تراکمی اسکان جمعیت در شهر صورت گیرد.در شهرهای دارای طرح جامع مصوب، احداث ساختمان بلند نباید منجر به افزایش جمعیت پذیری مجاز پیش بینی شده در طرح مصوب شود و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی درچارچوب جمعیت مصوب در یک عرصه و یا توزیع جمعیت بین عرصه های شهری، می باشد. در این صورت، بررسی تأمین سرانه های خدماتی ـ به ویژه فضای سبز ـ مطابق سرانه کاربری های شهری پیش بینی شده در طرح تفصیلی براساس ضوابط مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، الزامی است.
۳ـ ۲ـ بررسی کالبدی
تأثیر احداث ساختمان های بلند در شهر در راستای محورهای زیر ارائه شود:
ـ همسویی الگوهای سکونتی ساختمان های بلند با ویژگی های اجتماعی و فرهنگی و هویتی شهر
ـ تأثیر احداث ساختمان های بلند در دانه بندی و ارتقای کیفی بافت شهری
ـ نقاط قوت و ضعف احداث ساختمان های بلند با کاربری غیر سکونتی از حیث رابطه با پهنه پیرامون و کل شهر
ـ توانمندی ها و ظرفیت های فنی موجود در شهر برای ساخت و نگهداری ساختمان های بلند
۴ـ ۲ـ محیط زیست
بررسی تأثیر احداث ساختمان بلند بر پایداری محیط طبیعی و کالبدی ازنظر:
ـ تعارض با مناطق حساس زیست محیطی
ـ ایجاد فشار مضاعف بر منابع و هماهنگی با توان اکولوژیکی
ـ نحوه تاثیر بر کاربری اراضی
ـ ایجاد اثرات منفی بر آثار فرهنگی و تاریخی
ـ ایجاد اختلال درکریدورهای طبیعی جریان هوا با توجه به جهت و سرعت باد غالب
۵ ـ ۲ـ اقتصادبررسی تأثیر اقتصادی احداث ساختمان بلند از دو بعد زیر:اقتصاد زمین و ممانعت از گسترش سوداگری زمین و مسکنارزش اقتصادی ساختمان های مورد نظر در تأمین ارزش افزوده برای شهرتبصره۱: درصورتی که طرح جامع شهر دارای اعتبار زمانی بوده و در آن، عرصه های بلندمرتبه پیش بینی شده باشد، نیازی به ارائه و تصویب گزارش ضرورت در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیست.
فصل ۳: فرایند مکان یابی و تهیه ضوابط ساختمان های بلند در شهرها
پس از تصویب ضرورت ساخت ساختمان های بلند،عرصه های مجاز احداث ساختمان های بلند در شهرها و ضوابط مترتب بر آنها و همچنین ضوابط طراحی از وجه ارتباط با محیط کالبدی می بایست تهیه وپس از طی مراحل بررسی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد. تدقیق ضوابط در مقیاس قطعه در چارچوب طرح فوق، بر عهده کمیسیون ماده ۵ شهرها می باشد. مراحل مرتبط با این بخش، به شرح زیر است:
۱ـ۳ـ مکان یابی
۱ـ ۱ـ ۳ـ حذف محدوده‌های غیرمجاز احداث ساختمان های بلند براساس ضوابط سلبیبرای تعیین عرصه های با پتانسیل بلندمرتبه سازی در شهرها باید بر اساس سه اصل «دسترسی به حمل و نقل و زیرساختها»، «کاهش خطرپذیری» و «حفاظت از محیط زیست طبیعی و مصنوع» در ابتدا بر اساس ضوابط سلبی، عرصه‌هایی که امکان احداث ساختمان بلند در آن وجود ندارد، تعیین و حذف شوند. برای این منظور، لازم است اطلاعات و داده های موردنیاز برای تحلیل مکان یابی عرصه های استقرار ساختمان های بلند جمع آوری شود.
اطلاعات و داده های مورد نیاز و نهاد مرجع هرکدام از داده ها به شرح جدول زیر است: