مقدمه
جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد پرونده وحدت رویه شماره ۱۴۰۵/۷ ساعت ۸ روز سه شنبه، مورّخ ۱۴۰۵/۶/۱۷ به ریاست حجت الاسلام و المسلمین جناب آقای محمدجعفر منتظری رئیس محترم دیوان عالی کشور، با شرکت آقایان رؤسا، مستشاران و اعضای معاون کلیه شعب دیوان عالی کشور و با حضور جناب آقای عباس منصوری، نماینده محترم دادستان کلّ کشور در سالن هیأت عمومی تشکیل شد و پس از تلاوت آیاتی از کلام الله مجید، قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسی نظریات مختلف اعضای شرکت کننده در خصوص این پرونده و استماع نظر نماینده محترم دادستان کل کشور که به ترتیب ذیل منعکس میگردد، به صدور رأی وحدت رویه قضایی شماره ۸۸۲ ـ ۱۴۰۵/۶/۱۷ منتهی گردید.
الف) گزارش پرونده
با سلام و احترام
به استحضار می رساند، مطابق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸ در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه و املاک و اراضی قانونی مردم میباشند، در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. شعب محاکم دادگستری با استنباط مختلف از واژه مالک در ماده قانونی مرقوم، در مواردی که ملک پس از اجرای طرح توسط شهرداری از ناحیه مالک اولیه به طریق رسمی به خریدار منتقل میشود، آراء متفاوتی صادر نموده اند. برخی از شعب اعتقاد دارند مراد از مالک همان مالک اولیه در زمان اجرای طرح توسط شهرداری است و انتقال ملک توسط مالک اولیه بعد از اجرای طرح را منطبق با موازین قانونی ندانسته و دعوای اقامه شده از ناحیه منتقل الیه (مالک رسمی دوم) با این استدلال که در زمان اجرای طرح مالک نبوده و عقد واقع شده طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی به جهت عدم قدرت بر تسلیم مبیع باطل است را مردود و حکم بر بطلان دعوی صادر می کنند. در مقابل برخی دیگر از شعب با این استدلال که با انتقال ملک از ناحیه مالک اولیه به مالک دوم، کلیه حقوق فرضیه و عینیه به خریدار منتقل شده و قائم مقام مالک اول محسوب میشود، دعوی وی را مورد پذیرش قرار داده و حکم بر محکومیت شهرداری به پرداخت بهای ملک به نرخ روز صادر می کنند. بر اساس آراء واصله به این اداره کل، شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی با این استدلال که عقد واقع شده، صحیح نبوده و خواهان در مقطع اجرای طرح مالک نبوده، حکم بر بطلان دعوی صادر کرده است و در مورد مشابه شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران، با این استدلال که مالک دوم ذی حق در مطالبه بهای ملک است حکم بر محکومیت شهرداری به پرداخت بهای ملک به نرخ روز صادر کرده است که گزارش امر به شرح آتی تقدیم میشود:
الف) به حکایت دادنامه شماره ۹۶۰۹۹۷۸۶۱۰۲۰۰۸۷۰ ـ ۱۳۹۶/۱۰/۴ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی اراک، در خصوص دعوی خواهان آقای پدرام ... به طرفیت شهرداری اراک به خواسته الزام خوانده به پرداخت قیمت روز حین الاداء اراضی مورد تصرف، مقوم به ۵۱ میلیون ریال، چنین رأی داده شده است:
«... توجه به این نکته بسیار واجد اهمیت است که بنچاق مالکیت ابرازی از سوی خواهان در تاریخ ۱۳۹۳/۱۰/۲۳ و سند مالکیت نیز در تاریخ ۱۳۹۳/۱۱/۱۶ صادر گردیده که با این توصیف مسلّم است که خواهان ملک را بر اساس وضعیت پس از اجرای طرح و با کیفیت موجود خریداری نموده و مالکیت آن قابلیت انتقال به غیر را نداشته و بیع عین معین که بایع قدرت به تسلیم مبیع نداشته یا مبیع فاقد وجود خارجی در عالم واقع باشد بیع فاسد بوده و اثری در تملک ندارد که آرایی از شعب دیگر محاکم حقوقی اراک در تأیید این نظر پیوست است ... با عنایت به مراتب فوق، نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام ثبتی به عمل آمده از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان اراک خواهان در پلاک ثبتی مورد ترافع به شماره ثبت ... اصلی بخش یک اراک، دارای مالکیت است و سهم مالکیت خواهان در پلاک ثبتی موصوف که یک سهم مشاع از ۹سهم شش دانگ برابر با ۱۶/۵۱۸ مترمربع است که حسب نظریه کارشناسان رسمی دادگستری (هیأت های کارشناسی) توسط شهرداری اراک تصرف شده و در طرح تعریض خیابان قرار گرفته و مقداری نیز به صورت فضای سبز است که کّلاً در تصرف شهرداری است و توجهاً به اینکه بر خلاف استدلال خوانده با انتقال ملک به خریدار ولو اینکه حسب استقرار آن در بستر خیابان و میدان شهرداری عین ملک قابل استرداد نباشد، عوض یا قیمت آن ملک حسب قانون قابل مطالبه است به این معنا که همان حقوقی که از سوی مالک اولیه بر حسب قانون نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ به وجود آمده و قابل اعمال بوده برای منتقل الیه (قائم مقام قراردادی) هم خواهد بود و منتقل الیه هم طبق اصل جانشینی و قائم مقامی حق مراجعه به آن سازمان را خواهد داشت و اینکه نظریه هیأت ۵ نفره با اوضاع و احوال مسلّم سازگار بوده، فلذا دادگاه با ردّ اعتراض معترضین نسبت به نظریه مذکور در نهایت دعوی خواهان را با شرایط فوق محرز و مسلّم تشخیص داده، مستنداً به مواد ۳۱۲، ۱۲۵۷، ۱۲۵۸، ۱۲۸۴ و ۱۲۳۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ و ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت ۱ـ مبلغ ۸,۲۹۰,۵۶۰,۰۰۰ ریال بابت اصل خواسته ... در حق خواهان محکوم مینماید. ...»
با تجدیدنظرخواهی از این رأی، شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی به موجب دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۸۶۱۶۹۰۰۴۷۱ ـ ۱۳۹۷/۵/۲۰، چنین رأی داده است:
«... دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده، نظر به اینکه اوّلاً، حسب مفاد دادخواست تقدیمی خواهان، آراء صادره از دادگاه محترم بدوی، شعبه دهم دیوان عالی کشور و نظریه های کارشناسی، ملک موضوع دعوی مدت ها قبل از معامله و قرارداد منعقد شده بین خواهان و فروشنده بر اثر اجرای طرح جامع شهر اراک به خیابان تبدیل شده بود. ثانیاً، بر اساس منابع معتبر فقهی و مقررات قانونی مربوط به شرایط مورد معامله، یکی از شرایط مورد معامله که در واقع از شرایط ثانوی قرارداد محسوب میگردد، مقدورالتسلیم بودن مورد معامله است و پرواضح است که مقصود از شرط مذکور این است که انتقال دهنده مال، عملاً از توانایی تسلیم مورد معامله به منتقل الیه برخوردار باشد وگرنه معامله مربوط به آن مال باطل و فاقد هرگونه اثر حقوقی خواهد بود، فقهای امامیه قدرت بر تسلیم مورد معامله را شرط صحت بیع دانسته و برخی از آنها بر این امر ادعای اجماع نموده اند و به عنوان مثال فروش ماهی در دریا را که عادتاً قابل تصرف و تسلیم نیست، باطل اعلام نموده اند و برای اثبات بطلان قراردادی که مورد آن مقدورالتسلیم نیست، به غرری بودن معامله و برخی از روایات از جمله حدیث نبوی معروف: «لاتبع ما لیس عندک» استناد نموده اند. از مقررات قانونی مربوط به شرایط مورد معامله استفاده میشود که قدرت واقعی بر تسلیم مورد معامله، شرط صحت عقد است و هرگاه قدرت بر تسلیم مورد معامله منتفی باشد، عقد باطل است. ماده ۳۴۸ قانون مدنی در این خصوص مقرر نموده است: «بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد، باطل است، مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلّم باشد.» از مفاد ماده مذکور و تصریحات انجام گرفته در منابع معتبر فقهی، معلوم میشود که علت و فلسفه شرط قرار دادن قدرت بر تسلیم مورد معامله برای صحت عقد، دسترسی پیدا کردن منتقل الیه به عین مورد معامله است و در این پرونده با توجه به اینکه ملک موضوع دعوی سالها قبل از وقوع عقد به صورت خیابان درآمده بود هم فروشنده ملک و هم خریدار (تجدیدنظرخوانده) در زمان معامله به مقدورالتسلیم نبودن مبیع علم و آگاهی کامل داشته اند، معامله منعقد شده بین آنها به جهت منتفی بودن شرط مذکور، باطل و فاقد اثر قانونی بوده است و بدیهی و مسلّم است که با توجه به بطلان عقد و مآلاً عدم تحقق مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع دعوی، تجدیدنظرخوانده (خواهان بدوی) اساساً نمیتوانسته است به استناد سند رسمی که مبنای آن یک عقد باطل و فاقد اثر حقوقی است خود را مالک ملک موصوف قلمداد نماید و علیه تجدیدنظرخواه (خوانده بدوی) اقامه دعوا نماید؛ بنابراین دادگاه با توجه به مراتب مذکور، تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه را وارد و موجه دانسته و مآلاً به استناد مواد ۱۹۷ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی [دادگاه های عمومی و انقلاب در امور] مدنی و مواد ۳۴۸ و ۳۶۵ قانون مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، حکم بر بی حقی خواهان بدوی را صادر و اعلام مینماید. ...»
ب) به حکایت دادنامه شماره ۱۴۰۲۹۱۳۹۰۰۱۰۱۵۲۱۵۴ ـ ۱۴۰۲/۷/۱۷ شعبه اوّل دادگاه عمومی حقوقی بخش لواسانات، در خصوص دعوای آقای محمد ... به طرفیت شهرداری لواسان به خواسته الزام به پرداخت بهای عادله روز املاک واقع در طرح های عمومی مقوم به ۲۰۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال، چنین رأی داده شده است:
«... دادگاه با توجه به مجموع اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه اظهارات طرفین به شرح دادخواست و لوایح تقدیمی و صورتجلسات رسیدگی ۱ـ نظر به اینکه مالکیت رسمی مشاعی خواهان در پلاک ثبتی موضوع دعوی برابر تصویر مصدق سند رسمی مالکیت ارائه شده از سوی خواهان و همچنین استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک لواسان ... محرز است. ۲ـ مطابق نظر کارشناسان بدوی و هیأت سه نفره منتخب دادگاه، اجرای طرح کمربندی لواسان در ملک خواهان توسط خوانده مورد تأیید قرار گرفته و سهم خواهان که مشمول اجرای طرح قرار گرفته ۲۹/۱۷۱۴ مترمربع محاسبه و اعلام شده و با ابلاغ نظر هیأت سه نفره کارشناسی اعتراض مؤثری از ناحیه طرفین واصل نگردیده و عدم مطابقت نظر کارشناسان با اوضاع و احوال ثابت و مسلم قضیه ثابت نیست. ۳ـ هیأت کارشناسان منتخب طرفین دادگاه ارزش ریالی مقدار ۲۹/۱۷۱۴ مترمربع مشاع (سهم خواهان) از پلاک ثبتی ۵۱۴ فرعی از ۱۷ اصلی که در محدوده کمربندی لواسان قرار گرفته است را از قرار هر مترمربع دویست وهفتادو پنج میلیون ریال و جمعاً برابر با چهارصد و هفتاد و یک میلیارد و چهارصد و بیست و نه میلیون و هفتصدو پنجاه هزار ریال معادل چهل و هفت میلیارد و یکصدو چهل و دو میلیون و نهصدو هفتاد و پنج هزار تومان تعیین و اعلام نموده و با ابلاغ نظر کارشناسان به طرفین مصون از اعتراض مؤثری بوده و عدم مطابقت آن با اوضاع و احوال ثابت و مسلّم قضیه ثابت نیست و با توجه به اینکه خوانده دلیلی مبنی بر پرداخت حقوق خواهان و ادای دین یا برائت ذمه ارائه ننموده و بقاء دین استصحاب میشود، از این رو دادگاه دعوای خواهان را ثابت و محرز دانسته و با استناد به ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها و مواد ۱ و ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت و مواد ۳۰ ، ۳۱ و ۳۲۸ قانون مدنی و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور و ر أی وحدت رویه شماره ۷۴۷ ـ ۱۳۹۴/۱۰/۲۹ دیوان عالی کشور و مواد ۱، ۲ و ۳ قانون مسئولیت مدنی و مواد ۱، ۲، ۳، ۱۹۷، ۱۹۸، ۵۱۵، ۵۱۸، ۵۱۹ و ۵۲۰ قانون آیین دادرسی [دادگاه های عمومی و انقلاب در امور] مدنی، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت چهل وهفت میلیارد و یکصدو چهل و دو میلیون و نهصدو و هفتاد و پنج هزار تومان به خواهان به عنوان اصل خواسته ... در حق خواهان محکوم مینماید. ...»
با تجدیدنظرخواهی از این رأی، شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۳۶۸۳۹۰۰۰۹۵۶۴۸۱۷ ـ ۱۴۰۳/۶/۲۸، چنین رأی داده است:
«... با ملاحظه جمیع اوراق و محتویات پرونده از جمله دادخواست و لایحه تجدیدنظرخواهی، دفاع و ایراد مؤثری که موجبات بی اعتباری دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم نماید و منطبق با شقوق مختلف ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ باشد، به عمل نیامده است و از جهت تشریفات دادرسی و استنباط قضایی بر رسیدگی دادگاه محترم نخستین اشکال قانونی مترتب نیست؛ زیرا اگرچه تجدیدنظرخواه ملک را بعد از اجرای طرح خریداری کرده است و لکن با عقد بیع کلیه حقوق متصوره و فرضیه و عینیه از جمله حق مطالبه بهای ملک واقع شده در طرح نیز به خریدار منتقل و وی ذی حق در مطالبه بها است؛ زیرا در غیر این صورت شهرداری بدون پرداخت وجه یا معوض یا ارائه خدماتی، مالک ملک اشخاص شده است، لذا خدشه ای بر استدلال دادگاه محترم نخستین و دادنامه معترض عنه وارد نیست، بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد ندانسته، با استناد به مواد ۳۵۳ و ۳۶۵ قانون مذکور، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید مینماید. ...»
چنانکه ملاحظه میشود، شعب چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی و هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران، در خصوص استحقاق دریافت بهای ملک برای مالکینی که پس از اجرای طرح، ملک به نام آنان انتقال یافته و مالک شده اند، با اختلاف استنباط از ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، اختلاف نظر دارند؛ به طوری که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان مرکزی اعتقاد دارد که انتقال ملک بعد از اجرای طرح صحیح نبوده و بیع واقع شده باطل است و مالک دوم نمیتواند بهای ملک را مطالبه کند، اما شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر تهران اعتقاد دارد که با انتقال ملک به مالک دوم وی قائم مقام مالک اول شده و میتواند بهای ملک را مطالبه کند.
بنا به مراتب، در موضوع مشابه، اختلاف استنباط محقق شده است، لذا در اجرای ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری به منظور ایجاد وحدت رویه قضایی، طرح موضوع در جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور درخواست میگردد.
معاون قضایی دیوان عالی کشور در امور هیأت عمومی ـ غلامرضا انصاری
ب) نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور
احتراماً، به نمایندگی از دادستان محترم کل کشور در مورد پرونده وحدت رویه شماره ۱۴۰۵/۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شرح زیر اظهار نظر میشود:
فروض مطرح شده در جایی است که شهرداری زمینی را تصرف یا تملک نموده، لیکن به هر دلیلی با مالک توافق نکرده یا اجرای طرح فوریت داشته و طرح هم اجرا شده است. در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوّب ۱۳۵۸ شورای انقلاب که قسمت هایی از آن متعاقباً در سال ۱۳۷۰ در مورد شهرداری ها به موجب قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها اصلاح گردید، حق مالک برای مطالبه قیمت مورد تأکید قرار گرفت. با این اوصاف صرف نظر از اینکه چگونه سند به نام خریدار جدید صادر شده است، با توجه به اعتبار سند رسمی صادره و اینکه حق مطالبه قیمت برای مالک اولیه به رسمیت شناخته شده است و این حق مالی، قابلیت انتقال دارد، لذا چنانچه شهرداری قیمت را به مالک اولیه پرداخت نکرده باشد یا بدون تودیع آن طرح را اجرا کرده باشد، منتقل ُ الیه حق مطالبه قیمت را خواهد داشت. بنا به مراتب با رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران موافقم.
ج) رأی وحدت رویه شماره ۸۸۲ ـ ۱۴۰۵/۶/۱۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
بر اساس ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸، با قرار گرفتن ملک اشخاص در طرح تملک شهرداری و تصرف آن و عدم توافق با مالک جهت پرداخت بهای آن، مالک استحقاق دریافت بهای ملک (با توجه به شرایط قانونی برای اجرای هر طرح) به نرخ روز را دارد. لذا در صورت انتقال ملک و حقوق راجع به آن پس از اجرای طرح به شخص ثالث و ثبت این انتقال در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به حکم مقرر در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، این انتقال صحیح و منتقلالیه مالک رسمی شناخته شده و همانند مالک اولیه دارای کلیه حقوق عینیه و فرضیه متعلق به ملک خواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان تهران تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن، لازم الاتباع است.
رئیس هیأت عمومی دیوان عالی کشورـ محمّدجعفر منتظری
دیدگاه شما