وزارت راه و شهرسازی
مطابق ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران در راستای زمینه سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب به ویژه برای افراد واجد شرایط و در راستای ارتقاء کمی وکیفی سکونت و در اجرای قانون جهش تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی مکلف گردید آیین نامه توافق با مالکین اراضی غیر دولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده (۸) و تبصره (۲) ماده (۹) قانون جهش تولید مسکن، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و سند آمایش سرزمین، نسبت به تامین زمین برای اجرای طرح های حمایتی ساخت مسکن یا احداث شهرک های مسکونی توسط بخش خصوصی، تعاونی و عمومی غیر دولتی با اولویت تعاونی های مردمی و با رعایت ضوابط وزارت راه و شهرسازی اعم از سرانه های شهری و تامین خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز و سایر قوانین که شامل دامنه کاربرد و شیوه توافق با مالکین اراضی بر مبنای ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری، تراکم و سطح اشغال و از این قبیل است را پس از تصویب در شورا ی عالی شهرسازی و معماری ایران به تصویب هیات وزیران برساند. بدین منظور آیین نامه اجرایی بند (پ) ماده ۵۰ قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۱۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بررسی و به شرح ذیل مورد تصویب قرار گرفت:
بخش اول: تعاریف
ماده ۱ ـ در این آیین نامه، اصطلاحات زیر در معانی مشروح ذیل به کار می روند:
۱. قانون: قانون برنامه ۵ ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران.
۲. وزارت: وزارت راه و شهرسازی
۳. سازمان: سازمان ملی زمین و مسکن
۴. طرح های حمایتی مسکن:مجموعه ای از طرح ها که با اهدافی اعم از تامین مسکن افراد نیازمند فاقد مسکن، اقشار کم درآمد و متوسط جامعه، افراد تحت پوشش نهادهای حمایتی اعم از سازمان بهزیستی و کمیته امداد امام خمینی (ره) و سایر تکالیف قانونی در چهارچوب سیاست های ابلاغی وزارت تعریف می شود.
۵. ارزش افزوده: ارزش ریالی ناشی از هرگونه اقدام و عملیات اعم از الحاق به محدوده شهر، تغییر کاربری، افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم، تصویب شهرک، و تصویب ناحیه منفصل شهری که در اراضی ایجاد می شود؛
۶. محدوده شهر: وفق ماده (۱) قانون تعاریف محدوده شهر و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها مصوب ۱۳۸۴،
۷. حریم شهر: وفق ماده (۲) قانون تعاریف محدوده شهر و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها مصوب ۱۳۸۴،
۸. شهرک مسکونی: تعریف موضوع ماده (۱) آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده شهر روستاها مصوب ۱۳۹۱/۲/۱۰.
۹. محدوده منفصل شهری: بخشی از حد کالبدی شهر در دوره طرح بوده که به صورت منفصل به عنوان یک یا بخشی از نواحی یا مناطق شهر اصلی می باشد و برای آن در قالب طرح های جامع و تفصیلی، ضوابط تهیه و ملاک عمل قرار خواهد گرفت.
۱۰. توافق: قراردادی که فیمابین وزارت (سازمان) و مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی به منظور تامین زمین مورد نیاز جهت اجرای طرح های حمایتی مسکن و یا احداث شهرک مسکونی بر مبنای ارزش افزوده ناشی از الحاق به محدوده شهر، تغییر کاربری، افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم، تصویب شهرک، تصویب طرح ناحیه منفصل شهری و از این قبیل و در چهارچوب ضوابط این آیین نامه منعقد می شود و دارای ضمانت اجرا و آثار حقوقی الزام آور است.
بخش دوم ـ کلیات
ماده ۲ـ در کلیه مواردی که به تشخیص وزارت (سازمان) و در راستای اجرای طرح جامع مسکن و سیاست های ابلاغی، بابت اجرای طرح های حمایتی مسکن و احداث شهرک های مسکونی نیاز به اراضی بخش غیردولتی باشد، با هماهنگی وزارت، وزارت کشور و وزارت جهاد کشاورزی نسبت به نیازسنجی و شناسایی اراضی مناسب جهت انجام توافق با مالکین و صاحبان حقوق قانونی آن ها بر اساس نیاز استان ها و شهرهای کشور و در چهارچوب سند آمایش و طرح های توسعه و عمران مصوب و قوانین مرتبط اقدام خواهد شد.
تبصره ۱ـ تا زمان تهیه و ابلاغ طرح جامع مسکن، تشخیص ضرورت و میزان تامین زمین از اراضی غیر دولتی در استان ها و شهرهای کشور بر اساس مصوبات کارگروهی متشکل از نمایندگان وزارت کشور، وزارت جهاد کشاورزی و وزارت (معاونت مسکن و ساختمان، معاونت شهرسازی و معماری، سازمان) در وزارت صورت خواهد گرفت.
تبصره ۲ـ قطعی شدن توافقات وزارت با مالکین و صاحبان حقوق قانونی آن ها مشروط به تصویب پیشنهاد مربوطه درمراجع استصوابی طرح های توسعه و عمران (کمیسیون ماده(۵)، کارگروه زیربنایی، توسعه روستایی، عشایری، شهری و آمایش سرزمین و محیط زیست، شورای برنامه ریزی وتوسعه استان و شورای عالی مطابق ضوابط مربوطه) می باشد و در صورت عدم تصویب، توافق انجام شده تعهدی برای طرفین ایجاد نخواهد کرد.
تبصره ۳ـ اراضی حاصلخیز (درجه ۱ و ۲)، جنگل های طبیعی و دست کاشت، بیشه های طبیعی، نهالستان ها، پارک ها و ذخیره گاه های جنگلی و مرتعی، عرصه های ذخیره ژنتیکی، ایستگاه های تولید بذر، حوضه های آبخیز زوجی، محدوده ایستگاه های پایش و اندازه گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه ها و مسیل ها و مجاری آبی، چراگاه ها و راه های مسیر کوچ ایل نشین ها و مناطق چهارگانه محیط زیستی، اراضی زراعی و باغ های موضوع ماده (۱۴) قانون زمین شهری، اراضی موافقت نشده جهت تغییر کاربری در کمیسیون تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها از شمول این آیین نامه مستثنی است. مرجع تشخیص اراضی مستثنیات حسب مورد، وزارت جهاد کشاورزی و یا وزارت نیرو و سازمان محیط زیست کشور می باشد.
ماده ۳ـ دامنه کاربرد این آیین نامه شامل موارد ذیل می باشد:
الف) الحاق به محدوده شهر به صورت متصل یا منفصل
ب) ایجاد شهرک مسکونی
ج) تغییر کاربری و افزایش تراکم ـ سطح اشغال اراضی واقع در محدوده شهر
ماده ۴ـ وزارت جهاد کشاورزی و وزارت نیرو مکلفند نسبت به پهنه بندی و ایجاد سامانه مربوط به بارگذاری مستثنیات مندرج در تبصره (۳) ماده (۲) این آیین نامه اقدام نمایند.
تبصره ـ قبل از راه اندازی سامانه موضوع این ماده یا در صورت وجود ابهام برای وزارت در موارد احصاءشده در سامانه، یا در خصوص محدوده هایی که پس از یک سال هنوز امکان بارگذاری در این سامانه را ندارند وزارتین جهاد کشاورزی و نیرو مکلفند، پاسخ استعلامات وزارت و یا اداره کل راه و شهرسازی استان را با ذکر ادله و مستندات ظرف مدت قانونی از تاریخ درخواست اعلام نمایند. عدم ارسال پاسخ در مهلت تعیین شده به منزله مجوز اجرای طرح های وزارت در اراضی مورد استعلام می باشد.
بخش سوم: شیوه توافق با مالکین
ماده ۵ ـ شیوه توافق با مالکین در خصوص الحاق به محدوده شهرها و شهرک سازی در کلیه اراضی موضوع این آیین نامه، توافق با مالکین به تناسب نیاز وزارت و سازمان به شرح ذیل صورت می گیرد:
۱ـ شناسایی اراضی مناسب جهت انجام توافق و یا بررسی درخواست متقاضیان بخش غیردولتی دارای زمین. (مشخصات اراضی قابل درخواست در دستورالعمل موضوع ماده ۱۱ تعیین خواهد شد.)
۲ـ بررسی و تایید اولیه توسط حوزه معاونت شهرسازی و معماری ادارات کل راه و شهرسازی استان ها بر اساس طرح های توسعه و عمران، مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران (به ویژه مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۷/۱۲ شورایعالی با عنوان الزامات شهرسازی مربوط به تامین اراضی مورد نیاز قانون جهش تولید مسکن) و ضوابط و قوانین ملاک عمل
۳ـ اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، نوعیت خاک و سایر موارد
۴ـ اخذ استعلامات مربوط از سایر دستگاه های ذیربط مطابق قوانین و ضوابط مربوطه
۵ ـ تدوین ضوابط و مشخصات اولیه شهرسازی و ساختمانی
۶ ـ مطابق ضوابط مربوطه تخصیص سهم مالکین غیردولتی براساس ماده(۸) این آیین نامه و انتقال مالکیت آن به مالکین غیردولتی توسط سازمان
۷ـ قیمت گذاری اراضی غیردولتی مورد تفاهم بر اساس بند (۵) این ماده و ماده (۷) این آیین نامه
۸ ـ انعقاد توافق نامه با مالک یا مالکین اراضی غیر دولتی، مشتمل بر حقوق و تکالیف و نحوه تقسیم سهم طرفین مطابق با مفاد این آیین نامه.
۹ـ انتقال رسمی مالکیت زمین به سازمان در چهارچوب توافق نامه
۱۰ـ اخذ مجوزات لازم از مراجع ذی صلاح شامل:
الف) کارگروه زیربنایی، توسعه روستایی، عشایری، شهری و آمایش سرزمین و محیط زیست
ب) شورای برنامه ریزی و توسعه استان
ج) شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
۱۱ـ تخصیص سهم مالکین غیردولتی براساس ماده(۸) این آیین نامه و انتقال مالکیت آن به مالکین غیردولتی توسط سازمان
ماده ۶ ـ شیوه توافق با مالکین در خصوص تغییر کاربری و افزایش تراکم و سطح اشغال در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و بافت های مجاور آن به تشخیص وزارت به شرح ذیل صورت می گیرد:
۱ـ شناسایی اراضی مناسب جهت انجام توافق و یا بررسی درخواست متقاضیان بخش غیردولتی دارای زمین. ( شرایط و ضوابط پذیرش و بررسی درخواست متقاضیان در دستورالعمل موضوع ماده ۱۱ تعیین خواهد شد.)
۲ـ تدوین ضوابط و مشخصات اولیه شهرسازی و ساختمانی
۳ـ بررسی و تایید اولیه توسط حوزه معاونت شهرسازی و معماری ادارات کل راه و شهرسازی استان ها بر اساس طرح های توسعه و عمران، مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و ضوابط و قوانین ملاک عمل
۴ـ اخذ استعلامات مربوط به دستگاه های ذیربط مطابق قوانین و ضوابط مربوطه.
۵ ـ قیمت گذاری اراضی غیردولتی مورد تفاهم بر اساس ماده (۷) این آیین نامه
۶ ـ انعقاد توافق نامه با مالک یا مالکین اراضی غیر دولتی، مشتمل بر حقوق و تکالیف و نحوه تقسیم سهم طرفین مطابق با مفاد این آیین نامه.
۷ـ انتقال رسمی مالکیت زمین به وزارت در چهارچوب توافق نامه
۸ ـ تهیه طرح با اعمال کلیه احکام حمایتی و امتیازات و مشوق های جهش تولید مسکن و بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری جهت ایجاد ارزش افزوده در راستای رفع ناکارآمدی های بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری
۹ـ اخذ مجوزات لازم از مراجع ذی صلاح (کمیسیون ماده (۵) و در صورت لزوم شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مطابق ضوابط مربوطه) توسط وزارت جهت تغییر کاربری، افزایش تراکم ـ سطح اشغال
۱۰ـ تخصیص سهم مالکین غیردولتی بر اساس ماده (۸) این آیین نامه و انتقال مالکیت آن به مالکین غیردولتی توسط وزارت
تبصره ـ در راستای تحقق کاربری های خدماتی داخل محدوده شهرها (منطقه و ناحیه)، وزارت مجاز به توافق با مالکین این اراضی در چهارچوب این ماده می باشد. در این توافق سهم دولت و مالک از کاربری های مسکونی، انتفاعی و خدماتی غیر انتفاعی متناسب با تراکم ساختمانی تعیین می گردد. همچنین کلیه مناسبات مربوط به تغییر کاربری بر اساس آیین نامه نحوه بررسی طرح های توسعه و عمران در خصوص این اراضی نیز جاری بوده این توافقنامه صرفاً در خصوص کاربری های خدماتی غیرانتفاعی در مقیاس شهر، منطقه و ناحیه مصداق دارد.
ماده ۷ـ قیمت گذاری اراضی موضوع این آیین نامه بر مبنای نظر کارشناسی رسمی دادگستری ذیصلاح و در صورت نیاز اخذ نظریه هیات کارشناسی رسمی دادگستری ذیصلاح به انتخاب وزارت یا سازمان، تعیین و سهم مالک و دولت با رعایت مفاد این آیین نامه و توافق فیمابین تقسیم می گردد.
ماده ۸ ـ قدرالسهم مالکین از اراضی مورد توافق، معادل قیمت کارشناسی کل اراضی قبل از ایجاد ارزش افزوده خواهد بود که به صورت درصدی از خالص مسکونی با تراکم مشخص بعد از ایجاد ارزش افزوده تعیین و توافق می گردد.
تبصره ۱ـ درصورت تغییر در ضوابط و مشخصات اولیه شهرسازی و ساختمانی موضوع بند(۵) ماده(۵)، قدرالسهم طرفین به تناسب تغییرمی یابد.
تبصره ۲ـ در صورت تمایل و توافق طرفین، خرید سهم مالکین یا معاوضه آن با سایر اراضی دولت از طریق تهاتر امکان پذیر می باشد.
تبصره ۳ـ بعد از انعقاد توافق نامه، مالکین غیردولتی متعهد هستند حداکثر ظرف دو ماه نسبت به انتقال رسمی مالکیت و تحویل زمین مورد توافق به نام وزارت یا سازمان به نمایندگی از دولت، اقدام نمایند.
تبصره ۴ـ هر یک از طرفین توافق متناسب با قدرالسهم خود از اراضی، متعهد به پرداخت هزینه طراحی و آماده سازی شامل تعیین بر و کف، تسطیح، اساس و زیر اساس، اجرای معابر، جوی و جداول و آسفالت می باشند.
تبصره ۵ ـ وزارت بر اساس تکالیف بند پ ماده ۵۰ در قالب تفاهم نامه بخشی از اراضی موضوع این آیین نامه را جهت تامین مسکن سازمانی به نیروهای مسلح و امنیتی با اولویت مناطق مرزی و محروم اختصاص دهد.
ماده ۹ـ مطالبه هرگونه عوارض تغییر کاربری، ارزش افزوده، تفکیک یا ورود به محدوده شهر برای اراضی دولتی موضوع این آیین نامه توسط شهرداری ها ممنوع می باشد، لیکن با رعایت قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰/۸/۲۸، ده درصد از اراضی یا واحدهای مسکونی قابل واگذاری، به شهرداری ها اختصاص خواهد یافت که هریک از طرفین توافق به نسبت سهم خود، متعهد به تحویل آن می باشد.
تبصره: اراضی تخصیص یافته به شبکه معابر و خدمات عمومی مرتبط با وظایف شهرداری ها مطابق با رویه های قانونی جاری در اختیار شهرداری ها قرار می گیرد.
ماده ۱۰ـ کلیه محوطه ها و ابنیه های دارای ارزش تاریخی که توسط وزارت میراث فرهنگی به ثبت رسیده و یا واجد ارزش اعلام شده اند از شمول این آیین نامه مستثنی می باشند.
ماده ۱۱ـ دستورالعمل اجرایی این آیین نامه مشتمل بر فرآیند اجرای مراحل ماده (۵)، فرم های مربوط و همچنین ویژگی های مربوط به ابعاد و اندازه اراضی و شهرهای مشمول برای پذیرش درخواست تغییرکاربری، افزایش تراکم و سطح اشغال و…، ظرف مدت دو ماه پس از تصویب این آیین نامه، توسط وزارت با همکاری وزارت کشور و وزارت جهاد کشاورزی تهیه و جهت اجرا توسط وزارت ابلاغ خواهد گردید.
مراتب جهت استحضار و دستور ارسال مصوبه به کمیسیون های مرتبط دولت اعلام گردید.
معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ـ غلامرضا كاظمیان