مقدمه
شورایعالی شهرسازی و معماری در جلسه مورخ ۲۳ /۷ /۱۳۸۶ ضمن بررسی طرح جامع شـهر تهـران مقرر نمود:
ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیـک باغـات و اراضی کشاورزی یا آیش واقع در محدوده شهر تهران، موضوع ماده (۱۴) قانون زمین شهری، به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی گردد.
در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری، موضـوع حسـب مـورد در کمیسیون ماده (۵) یا مرجع تصویب طرح ها، مطـرح و همـراه بـا نحـوه تـامین خـدمات لازم مـورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت.
در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر ها مصوب ۱۳۵۹ نیـز رعایت گردد.
الف) باغات داخل محدوده شهر:
۱. فضای سبز عمومی
باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرح ها می تواند تملک نموده و با حفظ ارتقاء وضـعیت درخت و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکـه در طـرح مصـوب دارای کاربری فضای سبز باشد یا نباشند) با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل شود.
۲. باغ مسکونی
باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی (به شرح بنـد یـک) باشـند، بـه دوصورت کلی به شرح ذیل قابل تبدیل به باغ- مسکونی با ضـوابط تفکیـک و سـاختمان سـازی ویـژه هستند:
۱– ۲ : باغاتی که به صورت انبوه و در کنار هم قرار گرفته و پهنه ها یا بافت های ارزشمند سبز را تشکیل می دهند به شرح زیر می باشند:
۱- ۱ – ۲ حداقل تفکیک، افـراز و تقسـیم ۲۰۰۰ متـر مربـع، بـا تـراکم سـاختمانی ۲۰ درصـد و حداکثر سطح اشغال ۱۰ درصد و حداکثر در دو طبقه روی پیلوت یا زیرزمین.
۲- ۱ – ۲ در صورتی که مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد، در مقابـل افـزایش مسـاحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر به شرح زیر داده می شود:
۱ – ۲ – ۱ – ۲ در قطعات بیش از ۲۰۰۰ تا ۵۰۰۰ متر مربع، اجازه استفاده از تراکم سـاختمانی ۵ /۲۲ درصد با حداکثر سطح اشغال ۵ /۷ درصد و حداکثر در سه طبقه روی پیلوت یا زیرزمین.
۲ – ۲ – ۱ – ۲ در قطعات بیش از ۵۰۰۰ مترمربع، اجازه استفاده از تراکم سـاختمانی ۳۰ درصـد بـاحداکثر سطح اشغال ۵ /۷ درصد و حداکثر در چهار طبقه روی پیلوت یا زیرزمین.
تبصره ۱– باغات تفکیک شده قبلی کـه کمتـر از ۲۰۰۰ مترمربـع مسـاحت داشـته باشـند، نیـزمشمول ضابطه بند ۱-۱-۲ هستند.
تبصره ۲– در قطعاتی که مساحت آن ها کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع باشد، حداکثر تا ۲۰۰ مترمربـع سطح اشغال و حداقل ۲۰۰ مترمربع بنا مجاز است.
تبصره ۳– در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد، این فاصله در مورد ساختمان های ۲ طبقه ۸ متـر، ۳ طبقـه ۱۲ متر و ۴ طبقه ۱۶ متر می باشد. احداث ساختمان با بیش از ۴ طبقـه در منـاطق بـاغ مسـکونی مجـاز نیست و نقشه استقرار بنا در زمین با رعایت کمترین میزان قطع درخت، به تایید شهرداری برسد.
تبصره ۴– در آن دسته از کاربری هـای خـدماتی ماننـد هتـل، واحـدهای تفریحـی و ورزشـی و فرهنگی، استفاده از حداکثر ۱۰ درصد سطح اشغال و ۴۰ درصد تراکم، بلامانع است.
تبصره ۵– با استفاده از مزایای تفکیک مربوطه به قطعات بزرگتر موضوع بندهای ۱-۲-۱-۲ و ۲-۲-۱-۲ هرگونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صـورت مجلـس تفکیک قید شود.
۲– ۲ : پلاک ها یا قطعاتی که به صورت پراکنده در داخل پهنه ها یا کاربریهـای مختلـف شـهر قرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذیربط باغ تشخیص داده شوند، به شرح زیر:
۱ – ۲ – ۲ این باغات نیز از نظر ضوابط و نصاب تفکیک، مشمول باغـات موضـوع و ردیـف ۱-۲ فوق و تبصره (۵) آن خواهند بود.
۲ – ۲ – ۲ نحوه ساخت و ساز در این باغات با رعایت کاربری های مصوب طرح های ملاک عمـل، از نظر حداکثر سطح اشغال (که در هر صورت از ۳۰ درصد تجاوز نخواهد کرد)، تراکم سـاختمانی مجاز و با رعایت حفظ حداکثر فضای سبز و حداقل قطع درختان، معادل ضوابط مصوب مربوط بـه زیرپهنه یا منطقه بندی یا کاربری پلاکهای همجوار با اعمال یک طبقه تشویق اضافه خواهد بود.
۳. سایر کاربریها
مالکین باغاتی که مایل باشند از طریق توافـق بـا شـهرداری، درصـدی از سـطح باغـات خـود رابه عنوان فضای سبز عمومی به صورت رایگان به شهرداری واگذار نمایند، با شـرایط زیـر و تصـویب شورای اسلامی شهر و کمیسیون ماده ۵ می توانند از انواع کاربری های متناسب با ضـوابط و کـاربری پهنه مربوطه استفاده کنند:
۱ – ۳ : در پهنه های موضوع بند ۱-۲ در چارچوب طرح موضعی خاص، درصد واگذاری کمتـر از ۷۵ درصد و متراژ واگذرای کمتر از ۳۵۰۰ مترمربع نباشد.
۲ – ۳ : در تک باغها (موضوع بند ۲-۲) درصد واگذاری کمتـر از ۷۰ درصـد و متـراژ واگـذاری کمتر از ۳۰۰۰ متر مربع نباشد.
ب) اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده شهر
۱. تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند، بـه بـاغ با استفاده از مقررات منطقه باغ – مسکونی موضوع بند (۲) قسمت (الف) ایـن دسـتورالعمل بلامـانع است. در این صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشه های تفکیکی و ساختمانی به تصویب شهرداری مربوطه برسد.
۲. تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل محـدوده شـهر، در صـورت توافـق بـاشهرداری و رعایت ضوابط پهنه مربوطه مشروط به اینکه سهم شهرداری حداقل ۷۰ درصـد بـوده وبه فضای سبز عمومی تبدیل شود، بلامانع است.
۳. تا زمانی که مالکین قصد تفکیک و ساختمان سازی ندارند، می توانند از ضوابط تفکیـک بـه شرح زیر استفاده نمایند:
• حداقل اراضی زراعتی آبی ۱۰ هکتار
• حداقل اراضی زراعتی دیم ۲۰ هکتار